La modifica delle tabelle millesimali: in quali casi è possibile e con quali maggioranze?

Le tabelle millesimali rappresentano, attraverso coefficienti numerici, il rapporto proporzionale esistente tra il valore della proprietà del singolo condòmino ed il valore dell’intero edificio.

Esse, inoltre, costituiscono lo strumento per ripartire tra tutti i comproprietari le spese condominiali occorrenti per la gestione dello stabile.

Dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, nella versione successiva alla riforma del 2012, ricaviamo che esse possono essere modificate o con il consenso di tutti i condòmini ovvero, anche nell’interesse di un singolo, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

L’unanimità è necessaria quando si vogliano modificare i criteri di ripartizione delle spese tra i comproprietari, prestabiliti dalla legge all’articolo 1123 del codice civile, espressi in una tabella che abbia natura contrattuale.

Viceversa, per la rettifica è sufficiente la sola maggioranza dei presenti in assemblea che esprima almeno la metà del valore dell’edificio in due casi ben precisi:

• in presenza di un errore materiale che alteri in maniera oggettiva i millesimi esposti in tabella rispetto a quelli effettivi (Cass. n. 6222/97). Ovviamente l’errore, che può essere tanto di fatto, quanto di diritto, dev’essere provato con precisione e ed esattezza, non avendo alcuna rilevanza la sola affermazione della divergenza dei valori rispetto alla realtà obbiettivamente verificabile.
• ovvero quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Questa ipotesi, si può verificare in conseguenza di una sopraelevazione, di un aumento di superficie ovvero come conseguenza dell’incremento o della diminuzione delle unità immobiliari.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, il condòmino interessato può decidere di convenire in giudizio unicamente l’amministratore, nella qualità di legale rappresentante del Condominio.

Ove si verifichi questa ipotesi, l’amministratore è obbligato a darne immediatamente notizia all’assemblea dei condomini.

Qualora non adempia a quest’obbligo, il mandatario potrà essere revocato oltre che essere citato in giudizio per il risarcimento degli eventuali danni cagionati alla compagine condominiale, per effetto della sua condotta omissiva.

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Atti e Sentenze

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