L’assemblea di condominio non può decidere sulle proprietà esclusive 

L’assemblea condominiale è il luogo in cui i condòmini, a maggioranza, prendono le decisioni più importanti riguardanti le parti comuni e la gestione del condominio.  

Le competenze dell’assemblea di condominio, però, sono limitate solo a ciò che riguarda, appunto, il condominio: la disciplina dei beni e servizi comuni, la ripartizione delle relative spese, la nomina dell’amministratore, ecc. L’assemblea non può superare questo limite e, quindi, non può prendere decisioni relative alle proprietà esclusive dei singoli condomini.

I giudici spiegano bene questo concetto. Sono nulle tutte le delibere con cui vengono prese decisioni che riguardano i singoli condomini, nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che ciò non sia necessario per garantire un corretto uso delle cose comuni. Queste delibere possono essere sempre impugnate da chiunque ne abbia interesse e senza limiti di tempo.

Vediamo alcune applicazioni di questo principio nella pratica di tutti i giorni. 

Ad esempio, per quanto riguarda i lavori di manutenzione e la ripartizione delle relative spese. Prendiamo un caso affrontato di recente dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 16760 del 19 giugno 2024).

Locale a piano terra e scantinati condominiali

Si deve procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che però fa anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà comune condominiale.

L’assemblea di condominio delibera i lavori da eseguire, ripartendo le spese tra tutti i condomini, secondo i criteri stabiliti dall’art. 1125 del codice civile. La delibera viene però contestata, perché tra le spese da ripartire sono state incluse anche quelle relative alla manutenzione del pavimento del locale al piano terra. Un bene di proprietà esclusiva, che pertanto va riparato dal proprietario del locale, a proprie spese.

In effetti – spiega la Cassazione – queste spese sono a carico del proprietario del locale, perché riguardano un bene (il pavimento) di sua proprietà esclusiva. Pertanto, sono sottratte alle attribuzioni dell’assemblea. 

Difetto assoluto di attribuzione

La Corte ha dunque dichiarato nulla la delibera impugnata per “difetto assoluto di attribuzione”. L’assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, così come non può obbligare i condomini dissenzienti a sostenerne le spese.

Più in generale, l’assemblea di condominio non può, a maggioranza, stabilire o modificare i generali criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dalla legge o dalla convenzione, perché si tratta di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea stessa (articolo 1135, numeri 2) e 3), del codice civile).

Risarcimento danni

I giudici precisano anche un altro aspetto, sempre collegato al principio che abbiamo richiamato all’inizio. È nulla anche la delibera dell’assemblea che, votando a maggioranza, provvede ad accertare la responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condomini per i danni causati. Questi aspetti, di carattere risarcitorio, riguardano in realtà i rapporti “privati” fra condominio e singoli proprietari, oppure i rapporti fra singoli condomini. Non spetta all’assemblea stabilire chi è il responsabile e imporre di pagare somme per risarcire i danni. Si tratta di questioni che esulano dalla competenza dell’assemblea, e devono essere decisi, semmai, da un giudice.

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