Leasing immobiliare, chi paga l’IMU?

Il leasing immobiliare è una forma di finanziamento sempre più diffusa, che consente di utilizzare un immobile senza doverlo acquistare immediatamente. Ma chi è tenuto a pagare l’IMU, l’imposta municipale propria, in questo tipo di contratto?

La risposta non è sempre scontata e ha generato diverse interpretazioni nel corso degli anni.

La Cassazione fa chiarezza su chi paga l’IMU nel leasing immobiliare

La Corte di Cassazione, con la sentenza 09 ottobre 2019 n. 25249 e l’ordinanza 23 maggio 2024 n. 14487, ha stabilito un principio fondamentale: nel leasing immobiliare, il soggetto passivo dell’IMU è determinato dall’esistenza di un vincolo contrattuale, non dalla detenzione materiale dell’immobile.

Cosa significa in pratica?

• Durante il contratto di leasing: l’IMU è dovuta dal locatario (utilizzatore) dell’immobile, in quanto è lui a detenere il bene in base al contratto;
• In caso di risoluzione del contratto: anche se l’immobile non è stato ancora riconsegnato materialmente, l’IMU passa a carico del locatore (società di leasing), poiché il vincolo contrattuale che legittimava la detenzione da parte del locatario è venuto meno.

Le motivazioni della Cassazione

La Cassazione ha superato le precedenti pronunce che attribuivano la responsabilità dell’IMU al detentore materiale dell’immobile, anche in caso di risoluzione del contratto di leasing. La nuova interpretazione si basa su questi punti chiave:

• Rilevanza del vincolo contrattuale: è il contratto di leasing a determinare la soggettività passiva dell’IMU, non la semplice disponibilità materiale del bene;
• Principio di legalità: l’applicazione dell’imposta deve basarsi rigorosamente sui presupposti previsti dalla legge, a prescindere da eventuali interpretazioni contenute nelle istruzioni ministeriali;
• Automatico passaggio della soggettività passiva: la risoluzione del contratto di leasing determina l’immediato passaggio della responsabilità dell’IMU dal locatario al locatore, anche in assenza della riconsegna materiale dell’immobile.

Implicazioni pratiche

Questa sentenza della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per le società di leasing e per gli utilizzatori di immobili in leasing:

• Società di leasing: devono essere consapevoli che, in caso di risoluzione anticipata del contratto, saranno tenute a pagare l’IMU anche se l’immobile non è stato ancora riconsegnato;
• Utilizzatori: in caso di risoluzione del contratto, sono esonerati dal pagamento dell’IMU dal momento della risoluzione, anche se continuano a detenere materialmente l’immobile fino alla riconsegna.

La Cassazione ha chiarito un aspetto fondamentale del leasing immobiliare, stabilendo che la responsabilità del pagamento dell’IMU è legata al vincolo contrattuale e non alla detenzione materiale dell’immobile. 

Questa interpretazione garantisce una maggiore certezza del diritto e semplifica la gestione dell’imposta in caso di risoluzione anticipata del contratto di leasing.

È sempre consigliabile consultare un professionista

Nonostante la chiarezza della sentenza della Cassazione, è sempre consigliabile consultare un professionista del settore (commercialista, avvocato specializzato in diritto tributario) per valutare la situazione specifica e assicurarsi di adempiere correttamente agli obblighi fiscali legati al leasing immobiliare.

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