Leggi sul condominio: cosa dice il Codice civile

Chi vive in un condominio si trova spesso a dover affrontare questioni che riguardano l’uso delle parti comuni, le spese, le assemblee, l’amministratore o i rapporti con gli altri proprietari. Per risolvere questi aspetti non basta il buon senso: occorre fare riferimento alle leggi sul condominio, contenute principalmente nel Codice civile.

Leggi sul condominio: tutti gli articoli del Codice civile 

La disciplina del condominio è raccolta negli articoli da 1117 a 1139 del Codice civile, ai quali si aggiungono alcune disposizioni di attuazione. Queste norme stabiliscono chi è proprietario delle parti comuni, come vengono ripartite le spese, quali sono i poteri dell’assemblea e dell’amministratore e come devono essere prese le decisioni che riguardano l’edificio.

Conoscere il contenuto di questi articoli è utile sia per i condomini sia per chi intende acquistare un appartamento in un edificio condiviso. Vediamo, quindi, quali sono le principali leggi sul condominio e cosa prevedono.

Articolo 1117 del Codice civile: quali sono le parti comuni

L’articolo 1117 rappresenta il punto di partenza della disciplina condominiale perché individua le parti dell’edificio che, salvo diverso titolo, appartengono a tutti i condomini.

Tra queste rientrano, ad esempio:

• il suolo su cui sorge l’edificio;
• le fondazioni;
• i muri maestri;
• il tetto e i lastrici solari;
• le scale;
• gli androni;
• i cortili;
• gli ascensori;
• gli impianti comuni, come quelli idrici, elettrici, del gas e del riscaldamento centralizzato.

Articolo 1117-bis: quando si applicano le norme sul condominio

L’articolo 1117-bis chiarisce che le norme sul condominio si applicano anche quando più edifici o più condomini condividono alcune parti comuni. È il caso, ad esempio, dei cosiddetti supercondomini, nei quali diversi fabbricati utilizzano gli stessi viali, parcheggi, impianti di illuminazione, aree verdi o servizi comuni.

Articolo 1117-ter: modifiche della destinazione d’uso

Questa disposizione disciplina il cambiamento della destinazione delle parti comuni. Per modificare la funzione originaria di un bene comune è necessaria una deliberazione assembleare con maggioranze particolarmente elevate, poiché tali decisioni possono incidere sui diritti di tutti i condomini. L’obiettivo della norma è evitare trasformazioni arbitrarie che possano compromettere l’utilizzo dell’immobile da parte degli altri proprietari.

Articolo 1117-quater: tutela delle destinazioni d’uso

L’articolo 1117-quater protegge la destinazione delle parti comuni. Se un condomino utilizza uno spazio comune in modo da alterarne la funzione o da impedire agli altri di usufruirne, l’amministratore o ciascun condomino può intervenire per chiedere la cessazione della violazione e il ripristino della situazione precedente.

Articolo 1118: diritti dei condomini sulle parti comuni

Ogni proprietario possiede una quota delle parti comuni proporzionata al valore del proprio appartamento. L’articolo 1118 precisa inoltre che il condomino non può rinunciare alla comproprietà delle parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese condominiali. La partecipazione alle spese è infatti una conseguenza della proprietà dell’unità immobiliare.

Articolo 1119: indivisibilità delle parti comuni

Le parti comuni non possono essere divise se ciò rende impossibile o molto più difficile il loro utilizzo da parte dei condomini. La norma serve a preservare l’integrità dell’edificio e ad assicurare che tutti possano continuare a utilizzare i beni comuni secondo la loro destinazione.

Articolo 1120: innovazioni

L’assemblea può approvare innovazioni che migliorano l’edificio, aumentano la sicurezza, favoriscono il risparmio energetico o eliminano le barriere architettoniche. Non tutte le innovazioni sono però consentite. Sono vietate quelle che compromettono la stabilità o la sicurezza dell’edificio, alterano il decoro architettonico oppure rendono alcune parti comuni inutilizzabili anche da un solo condomino.

Articolo 1121: innovazioni gravose o voluttuarie

Questa norma disciplina le innovazioni particolarmente costose o destinate a soddisfare esigenze di carattere non essenziale. Se alcuni condomini non intendono partecipare alla spesa possono, in determinati casi, rinunciare al beneficio dell’opera, salvo il diritto di aderire successivamente contribuendo ai costi previsti dalla legge.

Articoli 1122, 1122-bis e 1122-ter: lavori nelle proprietà private

Il proprietario può eseguire lavori nel proprio appartamento, ma deve evitare di arrecare danni alle parti comuni o compromettere la sicurezza e la stabilità dell’edificio. Le norme disciplinano anche l’installazione di impianti per la ricezione radiotelevisiva, impianti da fonti rinnovabili, come i pannelli fotovoltaici, e sistemi di videosorveglianza sulle parti comuni.

Articolo 1123: come si dividono le spese

L’articolo 1123 stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione di legge.

Quando un bene o un servizio serve soltanto una parte dell’edificio, le spese gravano esclusivamente sui condomini che ne traggono utilità.

Articoli 1124 e 1125: scale e solai

L’articolo 1124 disciplina la ripartizione delle spese relative a scale e ascensori. Le spese vengono distribuite considerando sia il valore delle proprietà sia l’altezza del piano. L’articolo 1125 riguarda invece la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai che separano due appartamenti sovrapposti. In questo caso le spese vengono normalmente ripartite a metà tra i proprietari dei due immobili.

Articolo 1126: lastrico solare

Quando il lastrico solare è di proprietà o uso esclusivo di un condomino, le spese di manutenzione vengono ripartite in modo particolare. Un terzo della spesa è a carico del proprietario o dell’utilizzatore esclusivo, mentre i restanti due terzi sono sostenuti da tutti i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico.

Articolo 1129: la nomina dell’amministratore

L’amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di otto. L’articolo 1129 disciplina la nomina, la durata dell’incarico, gli obblighi di trasparenza, la gestione del conto corrente condominiale e i casi in cui l’amministratore può essere revocato dall’assemblea o dal giudice.

Articolo 1130: i compiti dell’amministratore

Tra i principali doveri dell’amministratore rientrano:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
• curare la manutenzione ordinaria;
• riscuotere i contributi condominiali;
• pagare i fornitori;
• conservare la documentazione del condominio;
• rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi.

Articolo 1135: i poteri dell’assemblea

L’assemblea è l’organo che assume le decisioni più importanti. L’articolo 1135 attribuisce ai condomini il potere di approvare il bilancio, autorizzare i lavori straordinari, nominare l’amministratore e deliberare sulle principali questioni riguardanti la gestione dell’edificio.

Articolo 1136: quorum e maggioranze

Non tutte le decisioni richiedono lo stesso numero di voti. L’articolo 1136 stabilisce i quorum necessari per la validità dell’assemblea e le maggioranze richieste per approvare le diverse deliberazioni. La corretta applicazione di questa norma è fondamentale per evitare impugnazioni delle delibere assembleari.

Articoli 1137, 1138 e 1139

L’articolo 1137 disciplina l’impugnazione delle delibere assembleari ritenute illegittime. L’articolo 1138 regola il regolamento di condominio, obbligatorio negli edifici con più di dieci condomini, nel quale vengono disciplinati l’uso delle parti comuni e le regole di convivenza. Infine, l’articolo 1139 stabilisce che, per gli aspetti non espressamente regolati dalla disciplina condominiale, trovano applicazione le norme sulla comunione contenute nel Codice civile.

Perché conoscere le leggi sul condominio

Le leggi sul condominio non servono soltanto a risolvere eventuali controversie. Conoscerle permette di comprendere quali sono i propri diritti e i propri obblighi, di partecipare con maggiore consapevolezza alle assemblee e di verificare la correttezza delle decisioni adottate dall’amministratore o dagli altri condomini. Gli articoli del Codice civile dedicati al condominio costituiscono infatti il principale punto di riferimento per la gestione della vita condominiale e rappresentano lo strumento attraverso cui garantire un equilibrio tra l’interesse del singolo proprietario e quello dell’intera collettività che condivide lo stesso edificio.