L’IMU si paga anche se l’immobile non è utilizzato

Con la sentenza n. 49 del 17 aprile 2025, la Corte costituzionale ha dichiarato infondate le questioni di legittimità sollevate contro l’art. 13 del D.L. n. 201/2011 (convertito nella legge n. 214/2011), nella parte in cui impone il pagamento dell’IMU anche per gli immobili non utilizzati o non locati, ma semplicemente posseduti. In parole semplici: se possiedi un immobile, anche se non lo affitti o non lo usi, devi comunque pagare l’imposta.

Cosa dice la sentenza della Corte Costituzionale?

Il principio cardine espresso dalla Corte è il seguente:

“Quel che rileva ai fini dell’obbligo del pagamento dell’IMU è l’astratta possibilità di avvalersi delle facoltà proprie del diritto reale e non il loro effettivo esercizio, che dipende esclusivamente dal possessore”. 

La Consulta si è espressa in particolare su immobili in carico a imprese, spesso tenuti sfitti in attesa di vendita. Tuttavia, il principio si estende anche ai proprietari privati: chi possiede un immobile (abitazione, seconda casa, locale commerciale o altro), pur non traendone profitto, resta soggetto all’imposta, salvo casi specifici di inutilizzabilità documentata.

Quando l’IMU non è dovuta?

La regola, chiarita dalla Corte costituzionale, è che l’IMU si paga in presenza del mero possesso giuridico dell’immobile, a prescindere dal suo utilizzo. Tuttavia, esiste una importante eccezione che riguarda i casi in cui l’immobile sia oggettivamente inutilizzabile e, di fatto, indisponibile.

La Corte lo aveva già affermato con la sentenza n. 60/2024:

“Un immobile non costituisce un valido indice di capacità contributiva solo se sia inutilizzabile nonostante uno sforzo diligente per tornarne in possesso”.

Questo significa che, in presenza di cause impeditive oggettive (ad esempio occupazioni abusive o situazioni di forza maggiore), il contribuente può essere esonerato dal pagamento dell’IMU, purché dimostri di aver compiuto tutto quanto in suo potere per rientrare nella disponibilità dell’immobile, anche attraverso una formale denuncia all’autorità giudiziaria​.

La sentenza n. 49/2025, ribadisce che questa è l’unica deroga valida al principio generale del pagamento basato sulla potenzialità di utilizzo del bene. La Consulta precisa, infatti, che:

“la capacità contributiva non viene meno per il solo fatto che il possessore, pur potendo avvalersi delle facoltà proprie del diritto reale, scelga di non farlo”. Solo in presenza di impedimenti esterni, strutturali o giuridici, “tali da escludere l’uso del bene anche con l’impiego di una diligenza ordinaria”, il presupposto dell’imposta può venir meno.

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