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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Quando si vive in affitto e si decide di sostenere lavori sull’immobile, una delle domande più frequenti riguarda la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali. L’inquilino può detrarre le spese di ristrutturazione?
La risposta è sì, ma solo a determinate condizioni: la normativa italiana, infatti, consente anche a chi non è proprietario di accedere al Bonus ristrutturazioni, purché vengano rispettati requisiti precisi e documentabili.
Per evitare errori e perdite del beneficio fiscale, è, dunque, fondamentale conoscere regole, limiti e adempimenti.
Il riferimento normativo principale è l’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), che disciplina la detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio.
La legge stabilisce che non solo il proprietario, ma anche il detentore dell’immobile può beneficiare della detrazione, a condizione che sostenga effettivamente la spesa e che abbia un titolo idoneo alla detenzione dell’immobile al momento dell’inizio dei lavori.
Con “detenzione” si intende la disponibilità materiale del bene in base a un titolo, quindi non è necessario avere già trasferito la residenza nell’immobile al momento dei lavori
In questo contesto l’inquilino rientra pienamente tra i soggetti ammessi, purché il rapporto di locazione sia regolare e dimostrabile.
Affinché la detrazione sia riconosciuta, devono essere rispettati alcuni presupposti fondamentali:
L’inquilino deve essere titolare di un contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese.
Inoltre, non basta che il contratto sia registrato: l’inquilino deve aver ricevuto la consegna dell’immobile (verbale di consegna o immissione nel possesso), perché la “custodia” finalizzata alla ristrutturazione è sufficiente, ma deve essere dimostrabile.
Sono ammessi:
Non è invece sufficiente un accordo verbale o un contratto non registrato, perché precludono qualsiasi accesso ai bonus edilizi.
Un aspetto spesso sottovalutato, ma fondamentale, è l’autorizzazione del locatore: sebbene l’inquilino paghi i lavori, infatti, l’immobile appartiene a un altro soggetto; pertanto, per poter detrarre le spese, è necessario che il proprietario esprima il proprio consenso all’esecuzione degli interventi.
Infatti, non averlo espone a un rischio concreto di contestazione da parte della Agenzia delle Entrate.
Inoltre, dal punto di vista civilistico, alcuni interventi richiedono necessariamente l’autorizzazione del proprietario ai sensi dell’art. 1592 del Codice Civile.
È vivamente consigliato ottenere questo consenso in forma scritta perché una semplice lettera raccomandata, una comunicazione via PEC o una clausola inserita nel contratto di affitto sono prove sufficienti per dimostrare che i lavori sono stati eseguiti con il beneplacito della proprietà.
Non tutti i lavori danno diritto alla detrazione, quindi è importante distinguere tra interventi ammessi ed esclusi:
L’inquilino può detrarre le spese relative a:
Anche se accade raramente, sono inclusi anche gli interventi sulle parti comuni condominiali, se le spese sono ripartite e sostenute direttamente dall’inquilino.
Occorre, poi, sottolineare che la detrazione ordinaria non è cedibile, salvo specifiche disposizioni temporanee previste dalla legge.
Non sono invece detraibili:
Una volta verificata l’ammissibilità degli interventi, è necessario considerare entità e modalità del beneficio fiscale:
Attualmente, il Bonus ristrutturazioni prevede una detrazione IRPEF del 50% (solo per le prime case), da calcolare su un importo massimo stabilito dalla legge; la detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo, da indicare nella dichiarazione dei redditi. Il limite massimo di spesa agevolabile è pari a 96.000 euro per unità immobiliare (se prima casa) o di 48.000 (per seconde case).
Inoltre, se l’inquilino ha avviato una ristrutturazione edilizia che dà diritto alla detrazione del 50%, può accedere anche al Bonus Mobili, rinnovato anche per quest’anno dalla Legge di Bilancio 2026, il quale, con le stesse condizioni, consente di detrarre l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici (di classe energetica elevata: minimo A per i forni, E per lavatrici, lavastoviglie e asciugatrici) destinati ad arredare l’immobile ristrutturato.
Il rispetto delle procedure finanziarie è il passaggio più delicato, perché anche un lavoro perfettamente eseguito può essere “bocciato” dal Fisco se il pagamento non segue binari precisi.
Inoltre, la corretta conservazione dei documenti è essenziale per non perdere il diritto alla detrazione:
Tutte le fatture intestate all’inquilino devono essere saldate tramite il cosiddetto bonifico parlante (postale o bancario); non è un bonifico comune: deve contenere specifiche informazioni che permettono alla banca di applicare la ritenuta d’acconto prevista per legge.
Nella causale devono essere indicati:
Oltre ai documenti fiscali, è necessario conservare per almeno 10 anni (o fino al termine del periodo di fruizione della detrazione):
La detrazione va riportata correttamente in dichiarazione, per evitare errori o ritardi nei rimborsi, con le seguenti modalità:
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la cessazione del contratto di locazione.
| Passaggio | Cosa fare |
|---|---|
| Contratto di affitto | Verificare che il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate |
| Autorizzazione del proprietario | Ottenere un consenso scritto (raccomandata, PEC o clausola nel contratto) |
| Tipologia di lavori | Accertarsi che gli interventi rientrino in manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia |
| Modalità di pagamento | Effettuare i pagamenti esclusivamente tramite bonifico parlante con causale art. 16-bis DPR 917/1986 |
| Documentazione | Conservare tutta la documentazione per almeno 10 anni |
| Titoli abilitativi | Verificare se sono necessari CILA, SCIA o permesso di costruire |
| Dichiarazione dei redditi | Indicare correttamente le spese nel quadro E del modello 730 o nel quadro RP del modello Redditi PF |
