Pergotenda in edilizia libera: ok dal Consiglio di Stato se ricorrono i giusti presupposti

L’evoluzione normativa e giurisprudenziale ha chiarito che le pergotende rientrano nell’edilizia libera, a condizione che mantengano però le loro caratteristiche di struttura precaria, amovibile e non volumetrica. Inoltre, l’introduzione delle vetrate panoramiche (VEPA) ha ulteriormente ampliato le possibilità di utilizzo delle pergotende, permettendo in pratica di chiuderle su tutti i lati senza avere necessità di permessi edilizi.

Tuttavia, ogni caso deve essere valutato attentamente, poiché una minima modifica nelle caratteristiche della struttura può far ricadere l’intervento nella disciplina edilizia ordinaria, con la conseguente necessità di ottenere permessi e autorizzazioni.

Casi recenti

Un recente esempio di quanto appena affermato è la sentenza numero 607 del 27 gennaio 2025 del Consiglio di Stato riguardante un’ordinanza di demolizione emessa da Roma Capitale nei confronti di un cittadino che aveva realizzato una struttura sul proprio terrazzo senza il necessario permesso edilizio. La struttura consisteva in una copertura retrattile, addossata al prospetto dell’edificio e chiusa su tre lati da vetrate scorrevoli, con dimensioni di 5,10 m di lunghezza, 2,60 m di larghezza ed un’altezza variabile tra 2,20 e 2,45 m.

In primo grado, il Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) per il Lazio respinge il ricorso del proprietario, ritenendo che l’opera costituisse una chiusura dello spazio esterno, creando nuova superficie utile e richiedendo pertanto un titolo edilizio appropriato. In appello, il Consiglio di Stato nell’esaminare la questione, focalizza la sua attenzione sul concetto di “pergotenda”.

Pergotenda ed edilizia libera: il quadro normativo

L’articolo 6 del D.P.R. numero 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) stabilisce che alcune opere minori rientrano nell’edilizia libera e non necessitano di permessi o titoli edilizi specifici. Tra queste vi sono gli “elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici”, categoria che include anche le pergotende.

Tuttavia, il problema si pone poiché, seppur nel Glossario dell’Edilizia Libera, alla voce 50 è espressamente indicata la pergotenda come opera realizzabile senza autorizzazione, la giurisprudenza ha chiarito che affinché la pergotenda rientri nell’edilizia libera deve rispettare alcune condizioni:

• copertura mobile e retrattile, che non alteri stabilmente lo spazio;
• assenza di chiusure fisse che possano creare un nuovo volume abitabile;
• assenza di collegamenti permanenti con impianti (elettrici, di riscaldamento, climatizzazione, etc.).

Le pergotende con chiusure perimetrali e le Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA)

Uno degli aspetti più dibattuti resta quindi sempre la possibilità di chiudere lateralmente la pergotenda con vetrate scorrevoli o pannelli amovibili.

La giurisprudenza ha affermato che una pergotenda con chiusure laterali rimovibili non costituisce una nuova volumetria se le vetrate hanno una funzione di semplice protezione dagli agenti atmosferici e non trasformano l’ambiente in un vero e proprio locale chiuso.

Anche l’ultimo sviluppo normativo avuto con la recente Legge numero 142 del 2022 ha confermato questo indirizzo dei giudici, introducendo esplicitamente la categoria delle Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) all’interno delle opere realizzabili in edilizia libera. Ciò, però, è possibile solo al ricorrere di precise condizioni:

• se sono completamente amovibili e non stabilmente chiuse;
• se non alterino la destinazione d’uso dello spazio esterno;
• se non comportano un aumento di volume o una modifica significativa dell’edificio.

Pergotenda vs. nuove costruzioni: i limiti giurisprudenziali

Alla luce di tutte le normative evidenziate è possibile affermare che la differenza tra la pergotenda (ammessa in edilizia libera) e la nuova costruzione (che richiede invece un titolo abilitativo) si basa principalmente su tre criteri:

• Stabilità della struttura: se la chiusura perimetrale e la copertura sono fisse e non retrattili, l’opera potrebbe essere considerata una veranda soggetta a permesso di costruire.
• Creazione di nuova volumetria: se la struttura trasforma lo spazio aperto in un ambiente chiuso abitabile, può essere classificata come ristrutturazione edilizia.
• Collegamento con impianti: la presenza di riscaldamento, climatizzazione o allacciamenti permanenti può far rientrare l’opera tra gli interventi soggetti a permesso.

La decisione del Consiglio di Stato

Fatte tutte queste considerazioni, i giudici del Consiglio di Stato hanno dato ragione al cittadino romano sposando la sua tesi che l’intervento effettuato rientrasse nell’edilizia libera.

Difatti, secondo la giurisprudenza consolidata, le pergotende rientrano tra gli interventi di edilizia libera quando sono destinate a migliorare la fruizione di spazi esterni senza creare nuovi volumi o superfici utili. Ebbene, nel caso specifico, la struttura presentava una copertura retrattile e vetrate laterali apribili e amovibili, mantenendo la destinazione esterna dello spazio e non alterando l’organismo edilizio preesistente.

Inoltre, non risultava che l’area coperta dalla pergotenda fosse collegata agli impianti dell’appartamento o dotata di riscaldamento o altri sistemi di aerazione, elementi che avrebbero potuto invece snaturare la sua funzione.

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