Prima casa in comunione, attenzione alla decadenza: il Fisco può chiedere tutto a un solo comproprietario

Vendere la prima casa prima dei cinque anni senza riacquisto è molto rischioso perché l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il pagamento della maggiore imposta a uno solo dei proprietari, anche se detiene solo una quota minima.

Prima casa in comunione: chi paga in caso di decadenza? 

Quando un immobile viene acquistato con le agevolazioni fiscali “prima casa” in comunione pro indiviso, la decadenza del beneficio prima dei cinque anni comporta la responsabilità solidale di tutti i comproprietari. 

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2505/2025, ribadendo che la maggiore tassazione dovuta per la revoca del bonus può essere richiesta per intero anche a chi detiene una quota infinitesimale dell’immobile. 

Nel caso di specie una contribuente che, pur possedendo solo l’1% di un’abitazione acquistata col figlio (titolare del restante 99%), si è vista recapitare dall’Agenzia delle Entrate l’avviso di liquidazione per l’intero importo della maggiore imposta.

Il principio della solidarietà tra comproprietari si applica anche nei casi in cui la suddivisione delle quote appare sproporzionata. Questo significa che anche chi possiede una quota simbolica dell’immobile potrebbe trovarsi a dover rispondere dell’intero importo richiesto dal Fisco. 

Il “peso” delle quote interne 

Il principio sancito dalla Cassazione è chiaro: in caso di decadenza dall’agevolazione, l’Amministrazione finanziaria può esigere l’intero importo da ciascun comproprietario, indipendentemente dalla quota posseduta. Questo perché la ripartizione delle quote rileva solo nei rapporti interni tra i comproprietari, ma non limita la responsabilità fiscale nei confronti del Fisco. Di conseguenza, anche se un soggetto possiede solo una quota minima del bene, può essere chiamato a rispondere dell’intera obbligazione tributaria, comprese imposte, sanzioni e interessi. 

Nel caso in esame, la decadenza è scattata perché l’immobile è stato venduto prima dei cinque anni senza che fosse stato acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro l’anno successivo. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha recuperato le imposte agevolate applicando l’aliquota ordinaria, con relativa soprattassa del 30%. 

Un precedente da tenere in considerazione 

Per i proprietari di immobili acquistati con le agevolazioni prima casa è essenziale valutare attentamente le implicazioni fiscali di una vendita anticipata. Chi acquista in comunione deve essere consapevole che, in caso di decadenza, il Fisco potrà rivolgersi anche a chi detiene una quota minima dell’immobile, chiedendo il pagamento dell’intera imposta recuperata. 

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