Proposta di acquisto non rispettata dall’acquirente: cosa fare e come tutelarsi?

Quando si mette in vendita un immobile, si segue un iter preciso che prevede la proposta d’acquisto, la sottoscrizione del compromesso, il versamento della caparra e infine la firma del rogito, che determina l’effettivo passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente. 

Può succedere però che, a un certo punto, l’acquirente non rispetti gli accordi e si tiri indietro, rinunciando ad acquistare l’immobile. In questi casi, come può tutelarsi il venditore? E quali sono i suoi diritti?

Vediamo quale strumento ha il venditore per salvaguardare i propri diritti e cosa può fare. 

La caparra nelle compravendite: uno strumento per tutelarsi

Nelle procedure di compravendita immobiliare è possibile richiedere il versamento da parte dell’acquirente di una caparra: tale strumento, sebbene non obbligatorio, è consigliabile a tutela del venditore, che in tal modo ottiene una garanzia su eventuali danni e perdite. 

La somma di denaro versata come caparra, infatti, serve a indennizzare il venditore in caso di inadempimento o di recesso ingiustificato dell’acquirente. 

La caparra viene versata all’atto del contratto preliminare, cioè al compromesso, come garanzia della sottoscrizione del rogito notarile, il vero e proprio contratto definitivo che sancisce il passaggio di proprietà. 

A differenza dell’acconto, che costituisce soltanto un anticipo sul prezzo finale, la caparra, definita confirmatoria, assume anche la funzione di rafforzare l’accordo tra le parti e di fungere da garanzia sull’adempimento del vincolo contrattuale. 

L’entità della caparra non è definita per legge, ma può essere decisa liberamente tramite un accordo tra le parti. 

In quali casi il venditore può trattenere la caparra

Nel caso in cui l’acquirente non rispettasse la proposta d’acquisto, il venditore può trattenere la caparra a titolo di indennizzo per la mancata vendita, oppure può decidere anche di agire in giudizio contro l’acquirente per chiedere una esecuzione forzata del compromesso attraverso una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile. 

Nella fattispecie, il venditore può trattenere la caparra nel caso di inadempienza degli obblighi contrattuali da parte dell’acquirente, qualora quest’ultimo:

• dichiara di non voler più acquistare l’immobile; 
• non indica il nome del notaio al venditore; 
• non si presenta dal notaio per il rogito; 
• non versa gli acconti stabiliti nel compromesso; 
• non accetta il contenuto del contratto di rogito redatto dal notaio; 
• pretende di versare il prezzo di acquisto con modalità diverse da quelle concordate. 

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Atti e Sentenze

Compravendita Immobiliare

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