Qual è la differenza tra difformità urbanistica e catastale?

Quando si parla di immobili, è fondamentale comprendere la differenza tra difformità urbanistica e difformità catastale. Spesso questi due concetti vengono confusi, ma in realtà si riferiscono a due aspetti distinti della regolarità di un immobile.

Vediamo insieme le caratteristiche e le differenze.

Difformità urbanistica vs difformità catastale

La difformità urbanistica si verifica quando lo stato di fatto dell’immobile non corrisponde a quanto autorizzato dai titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, ecc.). In pratica, significa che sono state realizzate modifiche o costruzioni senza le necessarie autorizzazioni o in difformità da esse.

La difformità catastale si ha quando i dati registrati al Catasto non corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. Questo può riguardare sia la planimetria (ad esempio, la presenza di una parete non indicata) che la visura catastale (ad esempio, un errore nei dati anagrafici del proprietario).

Perché è importante distinguere tra le due?

Entrambe le difformità possono comportare conseguenze significative:

• la difformità urbanistica: può portare a sanzioni, demolizioni, difficoltà nella vendita dell’immobile e problemi con l’ottenimento di un mutuo;
• la difformità catastale: può causare errori nel calcolo delle imposte, invalidare atti notarili (come compravendite o donazioni) e generare problemi in caso di successioni.

Come si risolvono le difformità?

Ecco come si può intervenire:

• difformità urbanistica: la soluzione principale è la sanatoria edilizia, che permette di regolarizzare l’abuso edilizio pagando una sanzione. In alcuni casi, potrebbe essere necessario il condono edilizio, se l’abuso è stato commesso in un periodo in cui era prevista questa possibilità;
• difformità catastale: per le difformità di lieve entità, può essere sufficiente un attestato di conformità redatto da un tecnico abilitato. Per difformità più gravi, è necessario presentare una variazione catastale all’Agenzia delle Entrate, con una nuova planimetria aggiornata.

La sentenza n. 525/2023 del Tar Campania ha chiarito che la conformità catastale non può essere utilizzata per dimostrare la conformità urbanistica. Nel caso specifico, un privato era stato accusato di abuso edilizio per la presenza di una cucina non indicata nei grafici catastali. Il Tar ha accolto il ricorso del privato, sottolineando che i dati catastali hanno valore fiscale e non probatorio in materia urbanistica.

Cosa fare in caso di dubbi?

Se si sospetta la presenza di difformità urbanistiche o catastali, è fondamentale rivolgersi a un tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere) per una verifica accurata. Il professionista potrà analizzare la documentazione, effettuare un sopralluogo e consigliare la soluzione più adatta per regolarizzare la situazione.

Distinguere tra difformità urbanistica e catastale è cruciale per garantire la regolarità di un immobile.

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Atti e Sentenze

Catasto

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