Qual è la differenza tra servitù e diritto di passaggio

Nel mondo pratico dell’immobiliare, alcuni termini tecnici come “servitù” e “diritto di passaggio” possono sembrare simili, tuttavia rappresentano concetti distinti. In questo caso, entrambi riguardano l’utilizzo di una proprietà altrui, ma con implicazioni legali, pratiche e temporali differenti. Queste distinzioni sono fondamentali per chiunque possegga un immobile o stia considerando l’acquisto di una proprietà. Comprendere come funzionano queste disposizioni può evitare conflitti e garantire una gestione consapevole dei propri diritti, e doveri. Facciamo chiarezza rispetto alle differenze pratiche. 

Cosa sono le servitù di un immobile?

Le servitù sono diritti reali di godimento su un fondo altrui, detti anche “oneri reali”, che gravano su un immobile, il cosiddetto “fondo servente”, a favore di un altro immobile, il “fondo dominante”. Si tratta di un rapporto tra beni immobili che persiste indipendentemente dai proprietari.

Il diritto italiano riconosce più tipologie di servitù comuni, tra cui:

• il passaggio pedonale o carrabile: permette il transito su un fondo altrui.
• la veduta: consente l’apertura di finestre o balconi che affacciano su un fondo vicino o su un giardino.
• lo scarico: prevede l’installazione di tubazioni o sistemi di scarico su un terreno confinante.

Che cos’è il diritto di passaggio?

Le servitù possono essere volontarie, coattive, acquisite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Oppure, sono legate all’immobile e non alla persona, dunque trasferibili con la proprietà.

Al contrario, il diritto di passaggio è un’autorizzazione concessa a una persona specifica per consentirgli di attraversare una proprietà altrui. Ad esempio, per raggiungere un garage la cui strada passa attraverso l’altrui proprietà. 

Dunque, a differenza della servitù, si tratta di un diritto personale e temporaneo.

Esempi di diritto di passaggio

Questo diritto si manifesta nella vita quotidiana tramite azioni che ci sembrano scontate, ma che sono consentite dalle normative, ma concedibili dal cittadino privato. Ecco alcuni, degli esempi più comuni di passaggio:

• il permesso concesso al vicino per accedere a un garage situato su una strada privata.
• l’autorizzazione temporanea per l’accesso durante dei lavori di costruzione.

Che differenza c’è tra diritto di passaggio e servitù?

Il diritto di passaggio è strettamente legato alla persona autorizzata, e non all’immobile e alla proprietà. Inoltre, può essere revocato o limitato in base agli accordi tra privati. 

Nonostante la somiglianza nell’uso, i due concetti di “servitù” e “passaggio” si distinguono per diversi aspetti fondamentali. Vediamo in sintesi cosa cambia:

La durata

• La servitù ha carattere permanente, salvo estinzione per prescrizione o accordo.
• Il diritto di passaggio è temporaneo e revocabile.

Come si ottiene

• La servitù è legata al fondo dominante e servente, trasferibile ai nuovi proprietari. Può essere creata tramite contratto, testamento, usucapione o sentenza
• Il diritto di passaggio può essere concesso a una persona specifica, e non è trasferibile. Quindi si ottiene con un accordo privato.

Cosa dice la legge

• La servitù è regolamentata dettagliatamente dal Codice civile, perciò richiede un atto con registrazione formale.
• Il diritto di passaggio è basato su accordi personali o contratti temporanei.

Come si estingue

• La servitù si estingue per confusione, prescrizione ventennale o mancanza di utilità.
• Il diritto di passaggio cessa al termine del periodo concordato o per revoca.

Tag

Atti e Sentenze

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