Quanti tipi di proprietà immobiliare esistono e quali sono le differenze

La proprietà immobiliare, o proprietà fondiaria, è uno dei diritti reali che conferiscono al titolare la facoltà di utilizzare e disporre di un bene immobile. Questo diritto può declinarsi in diverse forme, ognuna delle quali caratterizzata da specifici vincoli, vantaggi e obblighi per chi ne è titolare.

Tra le principali tipologie si annoverano la piena proprietà, la nuda proprietà, la proprietà superficiaria, la multiproprietà e la comproprietà. Vediamo nel dettaglio un’analisi più approfondita di ciascuna di queste categorie.

Piena proprietà

La piena proprietà, disciplinata dall’articolo 832 del Codice Civile, si distingue per essere il diritto più completo in ambito immobiliare. A differenza di altre forme, come la nuda proprietà o la comproprietà, garantisce al titolare il controllo totale sull’immobile.

Il proprietario ha quindi la facoltà di apportare modifiche strutturali, cedere il bene tramite vendita o locazione, o a titolo gratuito attraverso donazioni o testamenti. Questo diritto si estende anche al sottosuolo, salvo i limiti imposti dalle normative urbanistiche e ambientali. 

Nonostante l’ampiezza del diritto, la piena proprietà comporta comunque alcuni obblighi significativi, tra cui il pagamento delle imposte (ad esempio, IMU e TARI) e l’adempimento di eventuali vincoli paesaggistici o architettonici se l’immobile è sottoposto a tutela. Tale diritto può inoltre essere limitato da usi civici o regolamenti condominiali, non intaccando tuttavia la titolarità.

Un elemento di particolare interesse è la distinzione tra piena proprietà e altre forme di possesso derivate da diritti reali minori, come ad esempio l’usufrutto, che sottraggono temporaneamente al proprietario la possibilità di godere pienamente del bene. 

Nuda proprietà

La nuda proprietà rappresenta una particolare configurazione del diritto di proprietà immobiliare, in cui il titolare detiene la proprietà dell’immobile senza il diritto di usufrutto, ossia senza la facoltà di godere e utilizzare direttamente il bene. Si basa sulla separazione tra il diritto di proprietà e il diritto di usufrutto, permettendo di trasferire l’immobile a un acquirente (il nudo proprietario) mantenendo tuttavia il diritto di utilizzo o di abitazione a favore di un usufruttuario.

È una soluzione comune nei casi in cui i venditori, spesso anziani, desiderano monetizzare il proprio immobile senza rinunciare ad usufruirne per il resto della loro vita. 

Dal punto di vista economico, la nuda proprietà offre vantaggi significativi: l’acquirente beneficia di un prezzo di acquisto inferiore rispetto al valore di mercato, venendo sottratto il valore dell’usufrutto. Una riduzione di prezzo che varia in funzione dell’età dell’usufruttuario: più giovane è il beneficiario dell’usufrutto, maggiore sarà la durata stimata del diritto, con conseguente valore ribassato della nuda proprietà. Per il venditore è un’operazione che garantisce liquidità immediata senza perdere il diritto di utilizzo del bene. 

Dal punto di vista giuridico, la nuda proprietà è tutelata dalla legge italiana con obblighi specifici per proprietario e usufruttuario: il primo è infatti responsabile delle spese straordinarie di manutenzione, mentre il secondo deve sostenere le spese ordinarie e il pagamento delle imposte relative all’utilizzo dell’immobile, come la TARI.

Il passaggio dalla nuda proprietà alla piena proprietà avviene infine automaticamente alla scadenza del diritto di usufrutto, che può terminare per morte dell’usufruttuario o per rinuncia da parte di quest’ultimo. Ciò rende la nuda proprietà un’ottima forma di investimento a lungo termine.

Proprietà superficiaria

La proprietà superficiaria è una particolare configurazione del diritto di proprietà immobiliare, in cui il titolare detiene la proprietà di una costruzione edificata su un terreno appartenente ad altro soggetto. Ciò consente di separare la proprietà del suolo da quella dell’edificio sovrastante, derogando al principio dell’accessione, secondo cui ciò che è costruito sul suolo appartiene al proprietario del terreno.

La costituzione del diritto di superficie può avvenire attraverso un contratto tra il proprietario del terreno e il superficiario, mediante testamento o per usucapione. La durata di tale diritto può essere determinata o indeterminata. In caso di durata temporanea, alla scadenza, la proprietà della costruzione ritorna al proprietario del suolo. Si tratta di una modalità utilizzata spesso in ambito di edilizia residenziale pubblica, dove enti locali concedono il diritto di superficie su terreni di loro proprietà per favorire la realizzazione di abitazioni a costi contenuti.

L’acquisto di un immobile in proprietà superficiaria comporta tuttavia alcune limitazioni, come ad esempio l’impossibilità di disporre del terreno sottostante e la necessità di rispettare eventuali vincoli previsti nella convenzione originaria.

Multiproprietà

La multiproprietà immobiliare, o “time-sharing”, è una particolare forma di possesso in cui più individui detengono diritti su un medesimo immobile, potendolo utilizzare a turno durante l’anno in periodi prestabiliti. Questa modalità, disciplinata dal Codice del Consumo e dal Codice del Turismo, consente ai proprietari di godere di una seconda casa, spesso ubicate in località turistiche.

Ci sono tuttavia obblighi condivisi, come le spese di gestione e manutenzione, oltre ad una rigorosa pianificazione dei turni di utilizzo per garantire un equo accesso a tutti i titolari.

Comproprietà

La comproprietà immobiliare si configura quando più individui detengono diritti di proprietà su un medesimo bene, ciascuno con una quota che non corrisponde ad una porzione fisica specifica dell’immobile. Questa situazione può sorgere in diversi contesti, tra cui l’acquisto congiunto di un immobile, l’eredità o il regime di comunione legale tra coniugi.

I comproprietari condividono diritti e doveri relativi all’utilizzo e gestione del bene comune. Ognuno può beneficiare della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Le decisioni riguardanti l’amministrazione ordinaria dell’immobile possono essere assunte a maggioranza, mentre per gli atti di straordinaria amministrazione è generalmente richiesto il consenso unanime.

In caso di disaccordo tra i comproprietari, la legge prevede la possibilità di sciogliere la comunione attraverso la divisione del bene in modo consensuale o per via giudiziale in mancanza di un accordo.

Differenze e implicazioni delle diverse proprietà

Come abbiamo visto, le diverse tipologie di proprietà immobiliare si differenziano per i diritti che conferiscono ai titolari, oltre alle relative implicazioni giuridiche, economiche e gestionali. La piena proprietà garantisce il massimo controllo sull’immobile, includendo la libertà di utilizzo, modifica e alienazione.

La nuda proprietà,  al contrario, separa la titolarità dal godimento del bene, riservando quest’ultimo all’usufruttuario. La proprietà superficiaria, limita invece il diritto al solo immobile, escludendo il terreno sottostante, con vincoli specifici come ad esempio nelle convenzioni edilizie.

La multiproprietà introduce una gestione condivisa, dove più soggetti utilizzano il bene a turno, con regolamenti atti a garantire equità tra i proprietari. La comproprietà infine, si basa su una spartizione dei diritti, richiedendo un accordo unanime in caso di decisioni importanti come la vendita.

Tag

Atti e Sentenze

Compravendita Immobiliare

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti