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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
L’IMU è l’imposta sul patrimonio immobiliare che ha sostituito l’ICI e che non è dovuta sull’abitazione principale, a meno che non sia classificata come immobile di lusso o di pregio. Sull’immobile adibito a seconda casa invece l’IMU si paga a prescindere dalla categoria catastale. Ma c’è una domanda che accomuna molti contribuenti: esistono modi legali per non pagare l’IMU sulla seconda casa? La risposta non è semplice, ma in diversi casi particolari la normativa consente esenzioni o riduzioni significative.
Vediamo insieme come funziona, quali sono i casi di esenzione, cosa ha cambiato la giurisprudenza negli ultimi anni e quali strategie adottare senza rischiare sanzioni.
L’IMU (Imposta Municipale Unica o Imposta Municipale Propria) è un tributo che si applica al possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli. Sono escluse le abitazioni principali, tranne quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. L’imposta è dovuta dal proprietario o da chi detiene un diritto reale sull’immobile (come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie). Nei casi particolari, l’obbligo ricade sul concessionario se si tratta di aree demaniali, oppure sul locatario nel caso di contratti di leasing.
L’IMU colpisce chi possiede immobili (case, fabbricati, terreni agricoli) ed è riscossa dai Comuni, che fissano le aliquote entro i limiti stabiliti dalla legge statale. Per definizione, non riguarda soltanto chi trae un reddito dall’immobile, ma chiunque ne sia proprietario o titolare di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione).
La prima casa – o meglio, l’abitazione principale – è generalmente esente, a meno che non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9). Di conseguenza, nella maggior parte dei casi il peso fiscale si concentra sulle cosiddette “seconde case”, cioè gli immobili diversi dall’abitazione principale. Ed è qui che scatta il problema: come ridurre o azzerare questo costo? La chiave sta nella definizione di “abitazione principale”
Il termine “prima casa”, molto usato nel linguaggio comune, non è un concetto giuridico. Per la legge conta invece l’“abitazione principale”, ossia l’immobile dove una persona:
Entrambe le condizioni devono essere rispettate. Se si dichiara la residenza ma non si dimora effettivamente nell’immobile, il Comune può accorgersene facilmente controllando le utenze (consumi di acqua, luce e gas).
Se l’immobile è adibito a seconda casa, l’IMU si paga sempre indipendentemente dalla classificazione catastale. Il versamento dell’imposta avviene in due tranche:
Il contribuente può scegliere di pagare l’Imu sulla seconda casa con modello F24 o bollettino postale.
Un caso particolarmente interessante di esenzione IMU sulla seconda casa è quello delle coppie sposate. Fino a qualche anno fa, la regola era chiara: il nucleo familiare poteva godere di una sola esenzione IMU, indipendentemente da dove i coniugi avessero residenza.
Questa interpretazione, però, è stata messa in discussione dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 209 del 2022. Secondo i giudici, negare l’esenzione a entrambi i coniugi costretti a vivere in due case diverse (magari per motivi di lavoro) significava introdurre una discriminazione, visto che due conviventi non sposati potevano invece usufruirne senza problemi.
La Consulta ha quindi stabilito che i coniugi con residenze e dimore abituali diverse hanno diritto a due esenzioni, anche se le abitazioni si trovano nello stesso Comune. La Cassazione ha poi confermato questa interpretazione (sentenza n. 19684/2024), rafforzando la possibilità di usufruire della cosiddetta doppia esenzione.
In pratica: se marito e moglie vivono stabilmente in due case diverse, ognuno può non pagare l’IMU sulla propria abitazione.
Oltre al caso particolare dei coniugi, la normativa prevede diverse situazioni in cui è possibile non pagare o almeno ridurre l’IMU in modo legale.
Se un immobile viene concesso in comodato d’uso gratuito a un figlio o a un genitore, e l’immobile diventa la loro abitazione principale, l’IMU si riduce del 50%. Condizioni fondamentali:
Un altro modo è trasferire la proprietà della seconda casa a un figlio o a un parente stretto, che poi vi stabilisca residenza e dimora abituale. In questo caso, la casa diventa la loro abitazione principale ed è esente da IMU. Va detto però che le donazioni sono atti difficilmente revocabili, quindi occorre valutare bene prima di procedere.
Gli immobili dichiarati collabenti, cioè ruderi o strutture inabitabili, non generano rendita catastale e sono quindi esenti dall’IMU. Se la seconda casa è in stato di degrado, si può richiedere una variazione catastale per farla rientrare in questa categoria.
Anche senza arrivare alla categoria F/2, un immobile dichiarato inagibile può beneficiare di una riduzione del 50% dell’imposta.
Un altro fronte riguarda i soggetti fragili. Alcuni Comuni hanno previsto esenzioni o riduzioni specifiche per anziani ricoverati in strutture o per persone con disabilità che non possono utilizzare l’abitazione. In questi casi conviene sempre verificare il regolamento comunale.
