Residenze universitarie: nuove semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso

Le recenti modifiche normative aprono la strada alla riqualificazione degli immobili per fronteggiare la carenza di posti letto per gli universitari. Leggi qui.

Ivan Meo

Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it

Indice

Deroga ai piani urbanistici e ristrutturazioni agevolate
Proprietari protagonisti: le nuove opportunità
Tabella riepilogativa delle agevolazioni e delle novità previste

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Le recenti modifiche introdotte dal Decreto-legge 19/2024 e dal Decreto-legge 160/2024, che integrano la storica Legge 338/2000, semplificano il cambio di destinazione d’uso per immobili destinati a residenze universitarie. Grazie a queste novità, trasformare edifici in alloggi per studenti sarà più semplice, in linea con l’obiettivo di rispondere alla crescente domanda di posti letto.

Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) ha stanziato 1,198 miliardi di euro per incrementare il numero di posti letto nelle residenze universitarie, puntando a raggiungere quota 100.000 entro il 2026. I fondi sosterranno la riqualificazione del patrimonio edilizio, stimolando il coinvolgimento di investitori privati e rendendo concreta la possibilità di offrire soluzioni abitative moderne e accessibili.

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Deroga ai piani urbanistici e ristrutturazioni agevolate

L’art. 1-quater della Legge 338/2000, introdotto dal Decreto-legge 19/2024, consente il cambio di destinazione d’uso degli immobili in deroga ai piani urbanistici comunali. Questa misura agevola la riconversione degli edifici, anche in aree vincolate, e promuove interventi di recupero strutturale e funzionale.

Proprietari protagonisti: le nuove opportunità

Le semplificazioni normative introdotte offrono nuove opportunità ai proprietari di immobili, consentendo loro di trasformarli in residenze universitarie attraverso una procedura semplificata, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Questo strumento agevola il cambio di destinazione d’uso con un vincolo di durata minima di 12 anni, garantendo un accesso facilitato al mercato degli affitti per studenti.

Tra i vantaggi principali, spiccano:

gli incentivi fiscali, come l’esenzione dall’aumento della tassazione sulla rendita catastale;
il coinvolgimento dei privati, ampliando la platea di soggetti che possono partecipare alla creazione di alloggi universitari;
contributi sotto forma di credito d’imposta.

Tabella riepilogativa delle agevolazioni e delle novità previste

Ecco un riepilogo:

Ambito	Descrizione e Note
Cambio d’uso	Il cambio di destinazione d’uso verso residenze universitarie è sempre consentito, anche in deroga a eventuali vincoli urbanistici. Questa misura garantisce maggiore flessibilità per l’utilizzo degli immobili, assicurando comunque il rispetto delle norme di sicurezza e dei requisiti igienico-sanitari previsti dalla legge.
SCIA per interventi edilizi	Gli interventi necessari al cambio d’uso possono essere realizzati tramite SCIA, semplificando le procedure burocratiche. Rientrano in questa categoria: lavori di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione, favorendo un rapido adattamento degli immobili a nuove funzioni.
Incremento volumetrico	Gli interventi di ristrutturazione possono prevedere un aumento della volumetria fino al 35% rispetto a quella originaria, purché finalizzati alla realizzazione di residenze universitarie finanziate dal PNRR. Questo incentivo è pensato per garantire una maggiore capacità abitativa senza consumare nuovo suolo.
Esenzioni urbanistiche	Per gli immobili destinati a studentati non è richiesto il reperimento di ulteriori aree standard, come verde pubblico o servizi, né l’obbligo di rispettare la dotazione minima di parcheggi. Questa deroga si applica anche a vincoli previsti da normative nazionali, come il DM 1444/1968 e la Legge 1150/1942, semplificando significativamente la pianificazione urbanistica.
Aree vincolate	Anche gli immobili situati in aree soggette a vincoli paesaggistici possono beneficiare delle agevolazioni. Gli interventi sono ammessi purché rispettino il Dpr 380/2001, e possono includere modifiche strutturali, come variazioni di sagoma, prospetti e volumetria, favorendo il recupero anche di edifici storici o di pregio.
Riconversione aree impermeabilizzate	Le aree già impermeabilizzate, come parcheggi o depositi, possono essere trasformate in residenze universitarie. Questi interventi, riconosciuti di interesse pubblico, possono essere realizzati tramite permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, incentivando la rigenerazione urbana.
Esenzione fiscale	Qualora il cambio d’uso comporti un aumento della rendita catastale, tale incremento non sarà soggetto a tassazione durante il periodo di finanziamento PNRR. Questa esenzione riguarda anche le imposte ipotecarie e catastali, riducendo i costi fiscali per i soggetti interessati.
Vincolo funzionale	Gli immobili trasformati dovranno mantenere la destinazione a residenze universitarie per almeno 12 anni, o per il periodo previsto dal decreto di finanziamento. Questo vincolo assicura che le agevolazioni siano utilizzate esclusivamente per progetti con finalità pubbliche durature.

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