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Collaboratore di Immobiliare.it
Il rogito, ovvero l’atto di compravendita firmato davanti a un notaio, deve essere stipulato anche quando l’immobile che si sta acquistando avrà la funzione di seconda casa.
La procedura rimane la stessa e il significato del documento non cambia: viene sancito il passaggio di proprietà dal venditore al compratore.
La differenza sta nei costi e in particolare nelle imposte che devono essere versate allo Stato. Naturalmente, le spese dovranno essere sommate all’importo da corrispondere per l’acquisto dell’abitazione e a quelle legate a un eventuale mutuo.
A differenza dell’onorario del notaio, che è determinato dal professionista a cui ci si rivolge, le imposte sono fisse e le si possono conoscere fin da prima di procedere con la firma dell’atto. La discriminante, oltre al valore dell’immobile, è soprattutto l’identità del venditore. Gli oneri fiscali sono infatti diversi se si acquista da un privato cittadino oppure da un’impresa di costruzioni.
Le imposte che vengono richieste dal notaio e che egli dovrà poi versare allo Stato saranno sicuramente:
Infine, in base al tipo di contratto, potrebbero comparire altre voci di spesa come i diritti di Conservatoria, di voltura e di visura, oppure la tassa d’archivio, i diritti della Camera di Commercio o l’imposta di bollo per l’invio telematico.
I diritti di Conservatoria fanno riferimento al fatto che dopo la firma del rogito il notaio deve curare la trascrizione del cambio di proprietà dell’immobile nei registri della Conservatoria del luogo in cui è ubicata la casa.
Quando il proprietario dell’immobile che si desidera comprare è un privato cittadino, gli oneri avranno in generale facilmente determinabile. Non si dovrà ad esempio pagare l’IVA, mentre per quanto riguarda le imposte ipotecaria e catastale saranno entrambe fisse a 50 euro l’una.
Un calcolo in più deve invece essere fatto per l’imposta di registro che corrisponde al 9% che è possibile applicare al valore catastale dell’immobile. Quest’ultima voce è il risultato della rendita castale della casa, che viene indicata all’interno della visura, moltiplicato per un coefficiente che è sempre di 126.
La seconda situazione nella quale ci si può trovare è quando l’acquisto viene effettuato dall’impresa che ha costruito l’immobile.
In questo caso, le spese aumentano e in alcuni casi può ricomparire anche l’IVA al 10%. Effettivamente, oltre i 5 anni dalla costruzione dell’immobile, si applica di norma l’imposta di registro al 9%, salvo il caso in cui l’impresa venditrice non scelga – al posto dell’imposta di registro – l’applicazione dell’IVA. Che in questo caso è, appunto, del 10%. Le altre imposte – di registro, catastale e ipotecaria – sono tutte pari a 200 euro l’una.
Se poi la casa è considerata un immobile di lusso (cioè classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), l’IVA è del 22%.
L’onorario del notaio è un’altra voce di spesa che si deve tenere presente, ma che non è possibile calcolare a priori, dal momento che viene stabilito in modo autonomo dal professionista. Per questo motivo, può sempre essere una buona idea richiedere prima un preventivo.
Esiste una sorta di listino prezzi attraverso il quale ci si può fare un’idea, senza però prendere per definitive queste cifre. Se, ad esempio, il valore dell’immobile non è superiore a 93mila euro, la parcella partirà da circa 1.300 euro.
Quando invece si vuole acquistare una casa da almeno 280mila euro, per il notaio si potrebbe partire da un minimo di 2mila euro. La richiesta, infatti, di solito aumenta in modo direttamente proporzionale al prezzo dell’abitazione oggetto dell’atto di compravendita.
Proviamo a questo punto a fare un esempio concreto di quanto potrebbe venire a costare un rogito per una seconda casa.
Prendiamo in considerazione un immobile del valore di 150mila euro, con una rendita catastale di 1.000 euro, e immaginiamo di acquistarlo da un privato. Prima di tutto, calcoliamo il valore fiscale moltiplicando per il coefficiente di 126 e otteniamo 126mila euro.
L’imposta di registro del 9% su questo ultimo valore sarà dunque di 11.340. Ricordando che non deve essere versata l’IVA, aggiungiamo dunque solo le spese per l’imposta ipotecaria e catastale e arriviamo dunque a 11.440.
A questa somma potranno essere aggiunte alcune spese minori, oltre naturalmente alla parcella del notaio che potremmo stimare attorno ai 1.700 euro. Di nuovo, si tratta di una semplice previsione e sarà poi il professionista a stabilire in autonomia il proprio onorario.
di Giulia Dallagiovanna
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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