Sfratti più veloci: in due mesi il locatore potrà avviare la procedura rapida

Con il Disegno di legge n. 1610, presentato al Senato dal senatore Paolo Marcheschi si introduce una vera e propria “procedura amministrativa speciale” per il rilascio degli immobili in caso di morosità. L’obiettivo è quello di snellire il carico dei tribunali civili e offrire ai locatori uno strumento rapido per recuperare la disponibilità dell’immobile, senza comprimere i diritti degli inquilini.

Come si legge nella Relazione illustrativa, la proposta nasce dalla necessità di fornire una

risposta organica, efficace e socialmente sostenibile agli effetti negativi del fenomeno della morosità manifesta e documentalmente provata che oggi genera oltre 70.000 richieste di sfratto all’anno e più di 20.000 esecuzioni effettive, concentrate soprattutto nelle aree metropolitane di Roma, Milano e Napoli.

La nuova Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES)

Il cuore della riforma è l’articolo 2, che istituisce, presso il Ministero della Giustizia, la nuova Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES), ente pubblico autonomo con poteri amministrativi e operativi in materia di rilascio degli immobili per morosità acclarata.

Il locatore potrà rivolgersi all’AES dopo due mensilità non pagate, allegando la documentazione prevista:

• contratto registrato;
• estratti conto bancari;
• ricevute e solleciti di pagamento inviati tramite PEC o raccomandata.

L’articolo 1 chiarisce che la procedura si applica ai casi di “morosità acclarata” e autorizza l’intervento dell’ufficiale giudiziario in alternativa ai procedimenti di cui agli articoli 657-669 del codice di procedura civile, mantenendo fermi i principi della legge n. 392/1978 (locazioni urbane) e della legge n. 431/1998 (locazioni abitative).

Una volta ricevuta l’istanza, l’AES dovrà emettere il titolo esecutivo entro sette giorni; l’esecuzione dovrà concludersi entro trenta giorni, prorogabili fino a novanta in caso di comprovate esigenze.

Il conduttore potrà proporre opposizione entro sette giorni, ma solo per errori materiali nella documentazione o per comprovata difficoltà economica temporanea. È prevista inoltre la possibilità di differire l’esecuzione fino a 15 giorni.

Quali sono le sanzioni per i proprietari che abusano della procedura

Per evitare derive speculative, l’articolo 3 introduce un regime sanzionatorio severo per i locatori che attivino la procedura in modo improprio.

Il proprietario che dichiari falsamente la morosità, presenti documenti falsificati o usi la procedura per liberare un immobile a fini speculativi potrà essere punito con sanzioni amministrative da 5.000 a 20.000 euro e sospensione temporanea dai benefici fiscali in materia abitativa.

L’AES potrà inoltre trasmettere gli atti alla Procura della Repubblica in caso di sospetto reato di falso o truffa.

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Fondo nazionale per l’emergenza abitativa e tutele sociali

Il disegno di legge introduce anche un correttivo di carattere sociale. L’articolo 4 istituisce, presso il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, il Fondo nazionale per l’emergenza abitativa, destinato a sostenere gli inquilini con ISEE inferiore a 12.000 euro che si trovino in morosità “incolpevole” dovuta a licenziamento, malattia grave o separazione legale.

Quando l’inquilino risulta in condizioni di vulnerabilità – presenza di minori, anziani, disabili o non autosufficienti – l’AES dovrà notificare la situazione ai servizi sociali territoriali entro cinque giorni, che potranno chiedere un rinvio fino a 90 giorni e attivare misure di ricollocazione abitativa temporanea anche in collaborazione con il Terzo settore e i Comuni.

L’articolo 5, infine, destina 15 milioni di euro annui al funzionamento del sistema (di cui 5 milioni dal Fondo delle autorità indipendenti e 10 milioni dal Fondo per esigenze indifferibili) e consente di attingere a fondi europei PNRR e FESR 2021-2027 per la digitalizzazione della giustizia e la coesione sociale.

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