Sì alle locazioni brevi in condominio se il regolamento vieta solo le attività di affittacamere e B&B

Il regolamento condominiale può vietare ai singoli condomini di svolgere attività ricettive in condominio? La risposta è sì, ma con alcune importanti precisazioni da fare.

Innanzitutto, stiamo parlando di limitazioni alla proprietà esclusiva dei singoli condomini. Si tratta quindi di divieti eccezionali, perché il diritto di proprietà è tutelato dalla Costituzione, ed anche perché il regolamento condominiale, approvato dall’assemblea dei condominio, non può disciplinare le proprietà esclusive.

Locazioni brevi in condominio, cosa prevede il regolamento contrattuale

Ecco perché tali divieti possono essere introdotti solo se accettati da tutti i condomini. Si parla di regolamento “di tipo contrattuale” o, meglio ancora, di clausole contrattuali, proprio perché questi divieti, per essere efficaci, devo avere il consenso di tutti i condomini.

Di solito il regolamento è predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio ed accettato dai condomini al momento dell’acquisto dell’appartamento. Il regolamento contrattuale può comunque formarsi anche mediante l’accordo unanime raggiunto in un secondo momento dai condomini su un testo condiviso. 

Il contenuto dei divieti

Un altro aspetto da considerare riguarda poi il contenuto dei divieti del regolamento di condominio.

Le clausole che stiamo esaminando, proprio perché incidono negativamente sul libero godimento della proprietà esclusiva, sono di stretta interpretazione: non possono essere interpretati in via estensiva o analogia o, comunque, in maniera diversa dal loro significato letterale.

Per gli stessi motivi, le limitazioni vanno espresse nel regolamento in maniera chiara, con indicazione specifica delle attività vietate. Se i divieti previsti nel regolamento sono troppo generici, vanno interpretati nel modo comunque più favorevole al proprietario. 

Distinzione tra locazioni brevi ed attività ricettive

Spesso il regolamento contiene un elenco delle attività vietate. In altri casi, si limita a vietare una o più delle destinazioni possibili dell’immobile. In altri casi ancora, indica i pregiudizi che si intendono evitare. Occorre dunque valutare, caso per caso, per comprendere se la specifica tipologia di attività ricettiva avviata o che s’intende avviare sia o meno consentita.

Sulla distinzione tra le diverse attività ricettive il dibattito è quanto mai aperto. 

In una recente sentenza del 10 maggio 2024, n. 4974, il Tribunale di Milano ha però rimarcato la distinzione netta tra attività di B&B (e ricettive in genere) e le locazioni brevi, ribadendo che quest’ultime non rientrano nelle prime.

Nel caso preso in esame, il regolamento condominiale, di natura contrattuale, prevedeva il divieto di destinare le proprietà esclusive ad attività di locazione turistica e/o alberghiera e/o di b&b e/o di affittacamere. 

I condomini avevano invece avviato l’attività di locazioni brevi (attraverso il portale Airbnb). Attività che – dice il Tribunale – è diversa dalle attività ricettive e, dunque, non è espressamente vietata dal regolamento di condominio.

Secondo il giudice, dunque, l’affitto breve e/o l’affitto transitorio o turistico non costituiscono di per sé attività alberghiera o di pensione o di affittacamere o di b&b, in assenza del requisito oggettivo del servizio di prima colazione e di altri servizi alberghieri, o simili, come prima colazione, lavanderia, bar, ristorante ecc. 

Quindi, nel caso di specie, i condomini possono continuare con le locazioni brevi, in quanto attività non rientrante tra quelle vietate dal loro regolamento di condominio.

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Atti e Sentenze

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Regolamento Condominiale

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