Si può essere contemporaneamente agente immobiliare e amministratore di condominio?

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1925/2025 pubblicata il 7 marzo 2025, ha definitivamente chiarito la compatibilità tra l’esercizio della professione di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio, sancendo l’illegittimità di una preclusione preventiva fondata su un’incompatibilità astratta e generalizzata. 

Nel recepire la pronuncia della Corte di Giustizia UE del 4 ottobre 2024, la Sezione Sesta ha ribadito che una normativa nazionale che impedisce ex ante l’esercizio congiunto delle due attività contrasta con il principio di proporzionalità stabilito dal diritto dell’Unione, rilevando che l’archiviazione della procedura di infrazione non equivale a conformità automatica della disciplina interna ai parametri comunitari.

Il caso

Nel merito, la questione era stata sollevata a seguito del provvedimento della CCIAA (Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura) di Bologna, che aveva inibito al ricorrente la prosecuzione dell’attività di mediazione immobiliare, ritenendo sussistente un’incompatibilità ai sensi dell’art. 5, comma 3, della L. 39/1989.

Il TAR Emilia-Romagna aveva confermato tale impostazione, ritenendo legittima una valutazione di incompatibilità non solo in caso di intermediazione sugli immobili direttamente amministrati, ma anche sulla base del rischio astratto di favoritismo nei confronti delle unità immobiliari gestite. 

Il Consiglio di Stato ha invece accolto l’impugnazione, chiarendo che l’art. 5, comma 3, della L. 39/1989 deve essere interpretato in modo conforme al diritto dell’Unione, nel senso di vietare il cumulo delle due attività solo laddove sia concretamente accertata una situazione di conflitto di interessi, non potendosi ammettere preclusioni generalizzate prive di verifica effettiva.

La decisione

Nel pronunciarsi sulla questione pregiudiziale, la Corte di Giustizia UE ha stabilito che l’incompatibilità tra amministratore di condominio e agente immobiliare non può essere presunta in via preventiva, in assenza di una dimostrazione effettiva del pericolo di compromissione dei principi di imparzialità e terzietà propri dell’attività di mediazione. 

Il Consiglio di Stato, nel recepire tali principi, ha evidenziato che la normativa italiana, nel prevedere un’incompatibilità indiscriminata, introduceva una restrizione non proporzionata rispetto all’obiettivo di evitare conflitti di interesse. 

Ne consegue che un agente immobiliare può esercitare anche la professione di amministratore di condominio, a condizione che non proceda all’intermediazione di immobili che egli stesso gestisce, poiché solo in tale ipotesi si concretizzerebbe un’effettiva lesione del principio di neutralità del mediatore.

L’accoglimento dell’appello ha comportato l’annullamento dei provvedimenti impugnati, con il riconoscimento dell’illegittimità dell’inibizione disposta nei confronti del ricorrente. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha rigettato la domanda risarcitoria, ritenendo che, alla luce della complessità interpretativa della questione e del coinvolgimento della Corte di Giustizia UE, l’errore commesso dall’amministrazione fosse scusabile. 

Le conseguenze

La sentenza costituisce un punto di svolta per la regolamentazione delle professioni immobiliari e pone fine a una restrizione ritenuta sproporzionata rispetto agli obiettivi di tutela del mercato imponendo un adeguamento delle prassi amministrative e normative per garantire il corretto bilanciamento tra libertà professionale e tutela del mercato.

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