Spese notarili: le differenze tra prima casa e seconda casa

Quando si acquista casa, uno degli aspetti da valutare con attenzione sono le spese notarili. Non si tratta, infatti, di una voce marginale perché possono incidere in modo importante sul budget, soprattutto se stai comprando casa con il mutuo.

Il costo del notaio non è uguale per tutti e non dipende solo dal suo onorario: cambia in base al valore dell’immobile, alla presenza o meno del mutuo, al tipo di venditore e, soprattutto, al fatto che si tratti di prima o seconda casa.

Capire in anticipo come funzionano queste spese è utile a compiere scelte più consapevoli e a evitare sorprese al momento del rogito. Scopriamo nel dettaglio come funzionano le spese notarili e quali sono le differenze tra prima casa e seconda casa.

Qual è il ruolo del notaio

In Italia, sia l’atto di compravendita che l’atto di mutuo devono essere stipulati come atti pubblici; per questo motivo, la presenza del notaio è obbligatoria per legge.

Tuttavia, il suo compito va ben oltre la stipula dell’atto. Il notaio, infatti, serve a garantire che tutta la procedura sia svolta nel modo corretto e che l’acquisto avvenga senza problemi nascosti. Per questo, si occupa di:

• redigere l’atto di compravendita;
• redigere l’atto di mutuo;
• verificare che la casa sia libera da ipoteche o altri vincoli;
• controllare che i dati catastali siano corretti;
• iscrivere l’ipoteca legata al mutuo;
• incassare le imposte da versare allo Stato.

Si tratta, quindi, di una figura centrale in tutto il processo, non solo nel giorno del rogito ma anche nelle verifiche che vengono svolte nei giorni precedenti. In pratica, il notaio tutela te come acquirente, il venditore e la banca che concede il mutuo, assicurandosi che ogni passaggio sia valido e sicuro.

Quali fattori influenzano le spese notarili

Le spese notarili non sono mai fisse, ma dipendono da diversi fattori come:

• valore dell’immobile: più alto è il valore della casa, più alte saranno le imposte e, in genere, anche l’onorario del notaio;
• presenza del mutuo: se acquisti casa con il mutuo, il notaio deve redigere un atto in più e iscrivere l’ipoteca. Di conseguenza, questo incide sui costi complessivi;
• prima casa o seconda casa: se acquisti una prima casa, puoi approfittare di alcune agevolazioni fiscali che riducono le imposte, mentre per la seconda casa non sono previste;
• tipo di venditore: a seconda che il venditore sia un privato o un costruttore, le imposte da pagare sono diverse;
• complessità della pratica: se emergono problemi da risolvere, come ipoteche da cancellare o difformità catastali, il lavoro del notaio è più complesso e, di conseguenza, i costi totali sono più alti.

Inoltre, è importante sapere che:

• le imposte sono stabilite per legge e non possono essere modificate;
• il compenso del notaio non è fisso, quindi può variare da professionista a professionista (solitamente si aggira tra i 1.500 e i 4.000 euro, ma può anche essere più alto).

Per avere le idee chiare sui costi, dunque, ricorda di chiedere sempre un preventivo al tuo notaio di fiducia.

Differenze tra spese notarili prima casa e seconda casa

La vera differenza tra le spese notarili della prima casa e quelle della seconda casa è sulle imposte. Lo Stato prevede agevolazioni fiscali per chi acquista la prima casa, che per la seconda casa non si applicano.

Il notaio applica le stesse regole in entrambi i casi, ma cambia l’importo delle tasse che devi versare. Approfondiamo, più nel dettaglio, le singole situazioni, considerando sia l’acquisto da privato sia quello da costruttore.

Spese notarili acquisto prima casa tramite privato

Per calcolare le spese notarili previste per l’acquisto di una prima casa da privato è fondamentale prendere in considerazione il valore catastale dell’immobile. Per calcolarlo, si utilizza questa formula:

Valore catastale = Rendita catastale x 115,5

Una volta determinato il valore catastale, puoi calcolare le imposte da versare:

• imposta di registro: pari al 2% del valore catastale;
• imposta catastale: 50 euro (fissa);
• imposta ipotecaria: 50 euro (fissa).

Inoltre ricorda che, oltre a queste imposte, è necessario aggiungere anche il compenso del notaio.

Esempio pratico

Supponiamo che tu stia acquistando una casa con rendita catastale pari a 1.000 euro. Prima di tutto è necessario trovare il valore catastale dell’immobile:

Valore catastale: 1.000 x 115,5 = 115.500 euro

A questo punto, possiamo calcolare a quanto ammontano le imposte da sostenere:

• Imposta di registro: 115.500 x 2% = 2.310 euro
• Imposta catastale: 50 euro
• Imposta ipotecaria: 50 euro

Il totale delle imposte da pagare è quindi 2.410 euro, a cui dovrai aggiungere il compenso del notaio.

Spese notarili e acquisto prima casa da costruttore

La situazione cambia se acquisti la prima casa direttamente dal costruttore o dall’impresa che ha ristrutturato l’immobile. In questo caso non si applica l’imposta di registro proporzionale, ma l’IVA al 4% sul prezzo di vendita. Inoltre, ci sono alcune imposte fisse da versare: 

• imposta di registro: 200 euro (fissa);
• imposta catastale: 200 euro (fissa);
• imposta ipotecaria: 200 euro (fissa).

Anche in questo caso, è necessario aggiungere il compenso del notaio.

Esempio pratico

Ipotizziamo l’acquisto di una casa con un prezzo di vendita di 150.000 euro. Ecco i costi da sostenere:

• IVA al 4%: 6.000 euro
• Imposta di registro: 200 euro
• Imposta catastale: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro

Le imposte totali ammontano a 6.600 euro, a cui va aggiunto il costo del notaio.

Spese notarili e acquisto seconda casa tramite privato

Quando acquisti una seconda casa da un privato, le agevolazioni prima casa non si applicano. Il valore catastale, in questo caso, si calcola con la seguente formula:

Valore catastale = Rendita catastale x 126.

Il coefficiente utilizzato, dunque, è più alto. Inoltre le imposte previste sono:

• imposta di registro: pari al 9% del valore catastale (invece del 2%);
• imposta catastale: 50 euro (fissa);
• imposta ipotecaria: 50 euro (fissa).

Anche in questo caso, al totale è necessario aggiungere il compenso del notaio.

Esempio pratico

Supponiamo anche in questo caso l’acquisto di un immobile con una rendita catastale di 1.000 euro. Prima di tutto calcoliamo il valore catastale utilizzando la formula prevista per la seconda casa:

Valore catastale: 1.000 x 126 = 126.000 euro

Ottenuto il valore catastale, calcoliamo ora le imposte da pagare:

• Imposta di registro: 126.000 x 9% = 11.340 euro
• Imposta catastale: 50 euro
• Imposta ipotecaria: 50 euro

In questo caso, il totale delle imposte è pari a 11.440 euro, ovvero 9.030 euro in più rispetto a quelli previsti per la prima casa (escluso il costo del notaio).

Spese notarili e acquisto seconda casa da costruttore

Se acquisti una seconda casa dal costruttore, anche in questo caso entra in gioco l’IVA, ma con aliquote più alte rispetto alla prima casa. 

L’IVA prevista è pari al 10% sul prezzo di vendita (che può arrivare al 22% per immobili di pregio). Inoltre, è previsto il pagamento delle seguenti imposte:

• imposta di registro 200 euro (fissa);
• imposta catastale di 200 euro (fissa);
• imposta ipotecaria di 200 euro (fissa).

Anche in questo caso, alle imposte devi poi aggiungere il compenso del notaio.

Esempio pratico

Ipotizziamo l’acquisto di una casa con un prezzo di vendita di 150.000 euro. Ecco i costi da sostenere:

• IVA al 10%: 15.000 euro
• Imposta di registro: 200 euro
• Imposta catastale: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro

Le imposte totali sono 15.600 euro (6.000 euro in più rispetto a quelli previsti per la prima casa), a cui si somma il costo del notaio.

Tipo di acquisto	Prima casa	Seconda casa
Da privato	– Valore catastale = Rendita catastale x 115,5 – Imposta di registro: 2% del valore catastale – Imposta catastale: 50 € – Imposta ipotecaria: 50 €	– Valore catastale = Rendita catastale x 126. – Imposta di registro: 9% del valore catastale – Imposta catastale: 50 € – Imposta ipotecaria: 50 €
Da costruttore	– IVA 4% sul prezzo di vendita – Imposta di registro: 200 € – Imposta catastale: 200 € – Imposta ipotecaria: 200 €	– IVA 10% sul prezzo di vendita (fino al 22% per immobili di pregio) – Imposta di registro: 200 € – Imposta catastale: 200 € – Imposta ipotecaria: 200 €

Tabella riepilogativa delle spese notarili fisse per l’acquisto di prima e seconda casa, sia da privato che da costruttore. Ricorda che al pagamento delle imposte, è sempre previsto un compenso variabile da devolvere al notaio.

In conclusione

Le spese notarili variano tra prima e seconda casa, soprattutto per via delle imposte. Con la prima casa le tasse sono più basse grazie alle agevolazioni previste, mentre per la seconda casa le imposte sono più alte e incidono di più sul costo totale, quindi è importante tenerne conto fin dall’inizio.

Oltre alle imposte che sono fisse per legge, non dimenticare che il compenso del notaio può variare a seconda del valore dell’immobile, della complessità della pratica e della presenza del mutuo. Non solo, può differire anche da studio a studio e rappresenta una voce importante da considerare.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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