Terzo settore e immobili: il bonus fiscale si salva anche se l’ente vende prima dei cinque anni

La vendita di un immobile acquistato da un ente del Terzo settore (ETS) con le agevolazioni previste dal Codice del Terzo settore non comporta, di per sé, la perdita del beneficio fiscale, anche se avviene prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. Questo è quanto precisato dall’Agenzia delle entrate, che con Risposta n. 134 del 2026 consente di distinguere tra una vera violazione delle condizioni agevolative e una successiva scelta gestionale dell’ente.

Cosa prevede l’agevolazione per gli immobili degli ETS

L’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo settore prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applichino in misura fissa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore degli enti del Terzo settore. La misura agevolativa riguarda tutti gli ETS indicati dal comma 1 dello stesso articolo, incluse le imprese sociali.

La norma, però, non riconosce il beneficio in modo incondizionato. Per mantenere l’agevolazione occorre che: 

• il bene sia direttamente utilizzato, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale dell’ente; 
• l’ente deve rendere, contestualmente alla stipula dell’atto, un’apposita dichiarazione in tal senso.

Il nodo interpretativo nasce proprio dal riferimento temporale ai cinque anni. Questo termine va inteso come periodo minimo di possesso dell’immobile, oppure come termine massimo entro cui il bene deve essere destinato all’uso istituzionale? La risposta dell’Agenzia sceglie la seconda strada.

Il termine di cinque anni non è un vincolo di possesso

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il termine quinquennale previsto dall’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo settore non impone all’ente di mantenere la proprietà dell’immobile per almeno cinque anni. Il quinquennio rappresenta, invece, il limite massimo entro cui l’immobile deve essere effettivamente destinato all’utilizzo diretto per le finalità istituzionali dell’ente.

Quando la vendita non fa perdere il beneficio

Non ogni vendita prima dei cinque anni è automaticamente irrilevante. La cessione non determina la decadenza solo se il bene è stato effettivamente utilizzato in modo diretto per gli scopi istituzionali dell’ente.

In termini pratici, l’ente deve poter dimostrare che: 

• l’immobile non è rimasto inutilizzato; 
• non è stato acquistato per finalità meramente patrimoniali; 
• non è stato destinato fin dall’origine a un utilizzo estraneo alla propria missione. 

Occorre quindi conservare documentazione idonea a provare la destinazione effettiva del bene. 

Anche se il beneficio resta, ma la vendita può essere tassata

Uno degli aspetti più importanti della risposta riguarda la distinzione tra imposte indirette e imposte sui redditi. Il fatto che l’ente non perda l’agevolazione sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale non significa che la vendita dell’immobile sia fiscalmente neutra.

L’Agenzia chiarisce infatti che, ai fini delle imposte sui redditi, la vendita dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto può generare una plusvalenza fiscalmente determinata come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato degli altri costi inerenti al bene.

L’agevolazione dell’articolo 82, comma 4, riguarda il momento dell’acquisto e incide sulle imposte indirette dovute per il trasferimento immobiliare. La plusvalenza, invece, riguarda un momento successivo: la cessione del bene a un prezzo superiore rispetto al costo fiscalmente riconosciuto. Sono due piani diversi e non sovrapponibili. Per questo, prima di vendere un immobile acquistato con il regime agevolato, l’ente dovrebbe effettuare una verifica preventiva. 

Locazione a terzi: l’uso indiretto non travolge il beneficio già maturato

La risposta affronta anche un secondo scenario: la fondazione, invece di vendere l’immobile, potrebbe mantenerne la proprietà e concederlo in locazione a terzi, destinando i canoni al finanziamento delle proprie attività istituzionali.

Anche in questo caso, l’Agenzia applica lo stesso principio. Se l’immobile è stato effettivamente utilizzato in via diretta fin dall’acquisto per lo svolgimento dell’attività istituzionale, il successivo passaggio a un utilizzo indiretto non determina la perdita dell’agevolazione già fruita.

Anche qui, però, serve cautela. La risposta non afferma che ogni locazione immobiliare posta in essere da un ETS sia automaticamente neutra sul piano fiscale. Il tema del trattamento dei canoni, della natura commerciale o non commerciale dell’attività e della coerenza con lo statuto dell’ente resta distinto e deve essere valutato caso per caso. Il chiarimento riguarda il mantenimento dell’agevolazione già fruita sull’acquisto, non l’intero regime fiscale della successiva locazione. Per gli enti del Terzo settore, questo significa che la gestione del patrimonio immobiliare deve essere documentata e coerente con la funzione istituzionale.

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