Trasferimento dei diritti edificatori: dal 2025 entrano in vigore le nuove regole

La riforma fiscale introdotta con il Decreto Legislativo 139/2024, pubblicato recentemente in Gazzetta Ufficiale, introduce una significativa novità per quanto riguarda la tassazione dei contratti che trasferiscono diritti edificatori. A partire dal 1° gennaio 2025, tali contratti, che non rientrano nell’ambito di applicazione dell’IVA, saranno soggetti a imposte diverse, tra cui quella di registro con aliquota del 3%.

Le nuove regole puntano a chiarire e uniformare la tassazione dei trasferimenti di diritti edificatori, riducendo ambiguità e semplificando l’applicazione delle imposte per queste particolari transazioni.

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Cosa sono i diritti edificatori

I diritti edificatori rappresentano la possibilità di costruire su una determinata area un certo volume o una specifica quantità di metri quadri di superficie. Questa capacità di costruzione, concessa dall’amministrazione comunale, è legata a un terreno preciso e può essere trasferita su un’altra area all’interno dello stesso comune.

In pratica, questi diritti permettono di “spostare” la capacità edificatoria di un terreno che potrebbe non essere adatto alla costruzione (per ragioni ambientali, vincoli o altre limitazioni) verso un’altra area dove è possibile costruire. Tale capacità è misurata in metri cubi o metri quadri di superficie utile, e viene determinata in base ai piani urbanistici del comune.

Questi diritti possono essere visti come un “permesso di costruire” associato non tanto all’immobile, ma alla volumetria edificabile che quel terreno possiede. In sintesi, i diritti edificatori consentono di utilizzare al meglio le possibilità edificatorie di un territorio, garantendo flessibilità per le esigenze di costruzione o sviluppo immobiliare.

Le principali novità fiscali 

Il decreto, all’articolo 2, comma 1, lettera ff, modifica l’articolo 9 della Tariffa, parte I, del testo unico delle disposizioni sull’imposta di registro (D.P.R. 131/1986). La novità riguarda l’inclusione dei contratti che trasferiscono diritti edificatori tra gli atti patrimoniali tassabili con un’aliquota del 3%.

Questa modifica rispecchia il principio, sancito dalla Corte di Cassazione nelle sentenze del 2020 e 2021, che distingue i diritti edificatori dai beni immobili veri e propri, confermando la loro natura non reale. Di conseguenza, tali diritti non sono soggetti alla stessa tassazione degli immobili.

Quando l’IVA non si applica? 

La riforma riguarda esclusivamente i trasferimenti di diritti edificatori che non rientrano nell’ambito dell’IVA. 

Se il venditore non è un soggetto passivo IVA, l’imposizione fiscale sarà così strutturata: 

• imposta di registro: 3%;
• Imposta ipotecaria: 200 euro fissi, se il contratto viene trascritto nei registri immobiliari 

Un dettaglio interessante riguarda l’imposta ipotecaria, che non viene versata all’Agenzia delle Entrate, bensì alla Divisione dei Servizi di Pubblicità Immobiliare, in linea con quanto previsto per gli altri atti che riguardano la pubblicità immobiliare. 

Imposta di bollo

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, il decreto non fornisce indicazioni specifiche. Tuttavia, per analogia con altri contratti privi di effetti traslativi ma con obbligo di trascrizione, si può ipotizzare che l’importo sarà di 155 euro.

Cosa succede se l’IVA è applicabile? 

Se il trasferimento di diritti edificatori rientra nell’ambito di applicazione dell’IVA (ad esempio, quando il venditore è un soggetto passivo IVA), la tassazione sarà differente:

• imposta di registro: 200 euro fissi;
• imposta ipotecaria: 200 euro fissi.

In questo caso, l’IVA verrà applicata con l’aliquota ordinaria del 22%. 

Quando entrano in vigore le nuove regole?

Le nuove disposizioni del D.Lgs. 139/2024 si applicheranno agli atti pubblici formati e alle scritture private autenticate o presentate per la registrazione a partire dal 1° gennaio 2025. Da quella data, tutti i trasferimenti di diritti edificatori dovranno rispettare le nuove regole fiscali.

Ecco una tabella riepilogativa:

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