Tutto quello che c’è da sapere sulle tolleranze esecutive dopo il Decreto Salva Casa

Per tolleranze esecutive si intendono tutte quelle modifiche esecutive in cantiere che non alterano il dimensionamento dell’unità immobiliare, ritenute quindi legittime senza necessità di sanatoria. 

Si intendono anche le imprecisioni progettuali e gli errori di rappresentazione grafica delle opere, come discrepanze tra il progetto architettonico e strutturale che possono portare a leggeri spostamenti, come una finestra, durante i lavori. 

Occorre sempre ricordare che, quanto previsto per le tolleranze, non si applica nelle aree soggette a vincolo, dove le modifiche devono essere irrilevanti dal punto di vista giuridico.

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Le tolleranze esecutive nel Testo Unico dell’Edilizia (TUE)

L’art. 34-bis, comma 2, stabilisce che le tolleranze edilizie si applicano sempre, sia per opere completate prima sia dopo il 24 maggio 2024. In aggiunta, il comma 2-bis, aggiunto dal Salva Casa, introduce specifiche tolleranze solo per interventi effettuati entro il 24 maggio 2024. 

Le tolleranze esecutive per opere completate sia prima sia dopo il 24 maggio 

Il comma 2 dell’articolo 34-bis del TUE stabilisce che, per immobili non sottoposti a tutela e al di fuori dei casi previsti dal comma 1, le tolleranze devono rispettare la normativa urbanistica e igienico-sanitaria vigente, facendo riferimento a parametri fondamentali come le superfici minime e il rapporto aero-illuminante, come stabilito nel decreto ministeriale del 5 luglio 1975.

Analizziamo nel dettaglio le varie tolleranze indicate dalla norma.

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Irregolarità geometriche

Le “irregolarità geometriche” si riferiscono a modifiche minime e non sostanziali apportate durante i lavori edili, riguardanti forme e dimensioni degli elementi edilizi interni ed esterni. Queste irregolarità possono includere, ad esempio, murature fuori squadra, variazioni nelle dimensioni di gronda o terrazzi, e lievi modifiche nelle aperture esterne.

Un esempio concreto è la realizzazione di una finestra con dimensioni leggermente diverse da quelle progettate, purché mantenga la forma geometrica e rispetti i requisiti igienico-sanitari, come il rapporto aero-illuminante. In questo caso, la modifica è considerata legittima e rientra nelle tolleranze.

Tuttavia, modifiche significative, come l’aggiunta o la rimozione di aperture esterne o la trasformazione sostanziale di un elemento edilizio, non possono essere considerate tolleranze, poiché alterano in modo significativo la geometria e l’estetica dell’edificio. Le modifiche devono, quindi, essere di minima entità per rientrare nelle tolleranze previste dalla legge.

Modifiche alle finiture degli edifici

Le “modifiche alle finiture degli edifici” riguardano cambiamenti nei materiali, colori e tecnologie costruttive rispetto a quanto previsto in fase progettuale. Queste variazioni possono riguardare elementi come intonaci, infissi, manti di copertura, pavimentazioni, e opere di lattoneria, e devono essere effettuate durante i lavori senza essere segnalate prima o alla fine degli stessi.

Esempi di modifiche ammissibili includono il passaggio da infissi in legno a PVC, la variazione del manto di copertura o del colore della facciata. 

Per qualificarsi come tolleranze legittime, queste modifiche devono rispettare la disciplina pianificatoria e regolamentare vigente al momento dei lavori. Ciò significa che non devono alterare in modo significativo l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio, mantenendo così gli elementi caratterizzanti dell’organismo edilizio.

Diversa collocazione di impianti

Le tolleranze relative alla “diversa collocazione di impianti” si riferiscono alle modifiche apportate durante i lavori a impianti di vario tipo, come igienico-sanitari, riscaldamento, climatizzazione, illuminazione, e sistemi di sicurezza (antifurto, antincendio, ecc.). Queste variazioni possono riguardare sia le caratteristiche tecniche e estetiche degli impianti, sia la loro ubicazione.

È fondamentale che tali modifiche rispettino la conformità urbanistico-edilizia e le normative di settore in vigore al momento dell’installazione. In questo modo, le tolleranze sono considerate legittime, garantendo che le opere siano eseguite in modo conforme alle normative previste.

Opere interne

La tolleranza costruttiva relativa alle “opere interne” comprende tutte le modifiche effettuate all’interno di un edificio che non alterano l’aspetto esterno, realizzate durante i lavori in base a un titolo edilizio valido. Esempi includono lo spostamento di porte interne, la creazione di pareti divisorie, o la modifica della posizione delle pareti interne.

Ad esempio, se una parete divisoria tra camera e soggiorno viene spostata di 20 cm, tale variazione deve rispettare i requisiti di superficie minima e il rapporto aero-illuminante, ma non è soggetta a misure percentuali specifiche come nel caso delle tolleranze dei commi 1 e 1-bis. È fondamentale che le modifiche interne siano conformi alla normativa urbanistica, edilizia e ai requisiti igienico-sanitari.

In relazione a vincoli paesaggistici, la tolleranza per modifiche interne si applica anche in aree vincolate, in quanto tali opere non alterano l’aspetto esteriore degli edifici e sono considerate irrilevanti ai fini paesaggistici secondo il d.P.R. 31/2017. Pertanto, le modifiche interne possono rientrare nelle tolleranze anche in contesti con vincoli paesaggistici, rispettando le norme di settore.

Le tolleranze esecutive per opere completate solo prima del 24 maggio 2024: le novità introdotta dal Salva Casa

La nuova norma prevede che: “Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.”

La disposizione in esame si riferisce all’articolo 19 bis, comma 1-bis della legge regionale numero 23/2024 Emilia-Romagna, che affronta il tema del “minore dimensionamento dell’edificio”. Questo concetto non si limita a una semplice riduzione dimensionale entro le tolleranze costruttive, ma implica il rispetto della nozione stessa di tolleranza, che può includere sia aumenti che diminuzioni.

Tuttavia, una riduzione eccessiva potrebbe alterare l’edificio rispetto a quanto autorizzato, violando i principi di tolleranza.

Analizziamo anche qui le diverse tolleranze previste.

In merito alla “mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali”, come fregi e cornici, queste possono essere tollerate se non incidono significativamente sull’aspetto generale dell’edificio.

Le “irregolarità esecutive di muri” comprendono situazioni come murature fuori squadra o variazioni negli spessori, sempre nel rispetto delle normative igienico-sanitarie e urbanistiche.

La “difforme ubicazione delle aperture interne” riguarda spostamenti delle aperture rispetto al progetto originale, mentre la “difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria” si riferisce ad interventi come riparazioni e sostituzioni delle finiture e degli impianti tecnologici, che possono avvenire senza necessità di adempimenti formali.