Vendita immobile post Superbonus: nessuna plusvalenza sulla quota ereditata

La vendita di un immobile, specialmente se sottoposto a interventi di ristrutturazione con il Superbonus, può sollevare alcune questioni relative alla tassazione delle plusvalenze. Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito come gestire la tassazione in caso di immobili ricevuti in parte per successione e in parte acquistati, stabilendo che quando si cede un immobile su cui sono stati effettuati lavori con il Superbonus, la quota ereditata non genera plusvalenze tassabili, mentre quella acquistata sì. Questo principio vale anche se l’immobile non è stato adibito a prima casa

Come distinguere le plusvalenze?

Con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha risposto a una contribuente che chiedeva chiarimenti sulla vendita di un immobile acquisito per metà tramite acquisto e per l’altra metà tramite successione. 

La contribuente, dopo il decesso del coniuge, aveva ricevuto il 50% dell’immobile per successione, mentre l’altra metà era stata acquistata insieme al marito tramite compravendita. L’immobile non era adibito ad abitazione principale e sulle parti comuni condominiali erano stati effettuati lavori con il Superbonus, per i quali era stata ceduta la detrazione tramite cessione del credito.

Imponibilità della plusvalenza sulla parte acquistata

Secondo l’Agenzia, la plusvalenza realizzata con la vendita dell’immobile, avendo subito interventi agevolati con il Superbonus, è soggetta a tassazione, ma solo per la parte acquistata tramite compravendita. 

La normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 stabilisce che le plusvalenze realizzate entro dieci anni dalla fine dei lavori agevolati sono imponibili, anche se i lavori sono stati eseguiti solo sulle parti comuni condominiali. Tuttavia, la quota ereditata resta esclusa dalla tassazione, come stabilito dall’articolo 67 del TUIR.

Come si calcola la plusvalenza?

Nel caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini del calcolo della plusvalenza, è necessario distinguere tra la parte ereditata e quella acquistata. La plusvalenza imponibile è quella calcolata sul 50% dell’immobile acquistato dal coniuge, che rappresenta la quota soggetta a tassazione. 

La determinazione della plusvalenza imponibile deve essere effettuata sottraendo al prezzo di vendita il costo di acquisto originario, includendo eventuali spese accessorie e rivalutazioni. Non vengono considerate le spese sostenute per i lavori effettuati, dato che non sono trascorsi ancora i dieci anni previsti dalla legge. 

La quota ereditata non genera plusvalenze tassabili

Il chiarimento fondamentale riguarda l’esenzione per la quota di immobile acquisita tramite successione. Anche nel caso in cui l’immobile sia stato ristrutturato tramite interventi agevolati dal Superbonus, la parte ereditata non genera plusvalenze tassabili. Questo principio vale anche se l’immobile non è stato adibito a prima casa, a patto che la parte ereditata rappresenti una quota distinta rispetto a quella acquistata a titolo oneroso.

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