Vetrate panoramiche (VEPA) e pergotende: le ultime novità introdotte dal Decreto Salva Casa

Il decreto salva casa è ormai legge dallo scorso 28 luglio e ha, senza dubbio, rivoluzionato una parte della normativa prevista dal Testo Unico sull’Edilizia disciplinato dal D.P.R. 380/2001.

Sicuramente una fetta importante del pacchetto novità interessa le vetrate panoramiche (cosiddette VEPA) nonché le pergotende nelle sue varie declinazioni.

In particolare le VEPA hanno avuto un aumento esponenziale della loro installazione da ormai circa 2 anni (data coincidente con la modifica legislativa avvenuta con la legge numero 142 del 2022, che ha inserito le VEPA tra le opere realizzabili in edilizia libera e cioè senza alcuna autorizzazione da parte del comune).

A ciò si aggiunga che le VEPA, di fatto, consentono di godere per più periodi durante l’anno degli spazi esterni alle proprie abitazioni fungendo anche da schermo sia per il freddo sia per il caldo e realizzando, quindi hanno il duplice obiettivo di garantire un minor consumo energetico in termini di riscaldamento per l’inverno o raffreddamento estivo.

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Dove si possono realizzare le VEPA?

Le VEPA, come detto, erano già previste dal Testo Unico sull’Edilizia, e precisamente nella lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 6 del TUE, che disciplina le attività in edilizia libera.

Ebbene, la versione definitiva del Decreto Salva Casa interviene su tale norma ed estende anche ai porticati – in aggiunta ai balconi aggettanti dal corpo dell’edificio e alle logge rientranti all’interno dell’edificio, già contemplati dal testo previgente – la possibilità di realizzare le predette vetrate panoramiche amovibili trasparenti (VEPA).

Su questo aspetto è stato fondamentale il lavoro svolto alla Camera poiché nella versione iniziale del decreto Salva Casa i porticati erano menzionati solo se rientranti all’interno dell’edificio.

Limiti all’istallazione delle vetrate panoramiche (VEPA)

Con la precisazione fatta nella versione definitiva in merito ai porticati esterni, sui quali è oggi quindi possibile installare le VEPA, il legislatore ha dovuto però necessariamente precisare che: “restano esclusi i porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico (ipotesi spesso riscontrabili nei centri storici) o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche”.

Su questo aspetto, il motivo per il quale ci si è determinati a fornire tale precisazione è facilmente intuibile: realizzare una VEPA in un porticato oggetto di pubblico passaggio determinerebbe un ostacolo al passaggio stesso.

Altro limite all’istallazione delle VEPA, già presente prima del decreto Salva Casa, riguarda eventuali limiti derivanti dal Piano Regolatore Comunale, da normative di settore che abbiano ripercussioni ed incidenza sull’attività edilizia, oppure restrizioni derivanti: dalle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Novità per le pergotende

Occorre ricordare che, seppur non esista una definizione univoca di pergotenda, ormai, la giurisprudenza identifica una struttura di supporto (ancorata spesso alla facciata dello stabile condominiale) che costituisce il binario nel quale scorre una tenda retrattile. Il principale scopo è, quindi, quello di riparare lo spazio esterno sul quale essa viene installata dal sole e dagli agenti atmosferici. 

Le novità introdotte dal decreto Salva Casa in tema di pergotende ed opere simili (tenda da sole, pergola, pergola bioclimatica) si trovano all’interno dello stesso articolo delle già menzionate VEPA, cioè l’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia, all’interno però della lettera b-ter).

In particolare si legge dal testo normativo che si assoggettano al regime di edilizia libera: “le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, con telo retrattile, anche impermeabile, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera”.

Limiti comuni alla installazione delle VEPA e delle pergotende

La modifica al TUE introdotta con il Salva Casa precisa alcuni limiti che sono comuni sia nella lettera b-bis) dedicata alle VEPA che nella lettera b-ter) dedicata alle pergotende ed opere simili.

In particolare, sia le vetrate panoramiche che le pergotende non potranno creare uno spazio stabilmente chiuso (perché ciò comporterebbe un aumento non legittimo di volumi e superfici), inoltre, nella loro realizzazione dovranno avere il minor impatto possibile sull’estetica del fabbricato dove saranno costruite.

Su tale aspetto, le linee guida tracciate dal legislatore segnalano che: “devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.

Differenza tra la pergotenda e la pergola bioclimatica

Nel corso dell’esame alla Camera, è stato precisato che la disciplina della lettera b-ter) si applica anche alle tende a pergola bioclimatiche.

Tale struttura, a un occhio poco attento, potrebbe sembra simile ad una pergotenda ma in realtà non è così. L’errore potrebbe costare caro poiché, se è vero che il legislatore con la versione definitiva del Salva Casa ha parificato tali opere alla pergotenda in termini di realizzabilità in edilizia libera, è altrettanto vero che ciò è possibile solo se la pergola è dotata di telo retrattile o elementi di protezione mobili o regolabili. 

Difatti nel caso in cui la copertura della pergola fosse fissa o il telo non fosse retrattile, si aprirebbe uno scenario completamente differente poiché l’opera sarebbe assoggettata all’ottenimento di un titolo edilizio, non ricadendo più all’interno delle ipotesi di edilizia libera.