Chi abita al piano terra deve pagare le spese dell’ascensore?

Tra le questioni che generano più discussioni nelle assemblee condominiali c’è quella relativa alle spese dell’ascensore. Molti proprietari di appartamenti al piano terra, così come titolari di negozi o uffici con accesso diretto dalla strada, ritengono di non dover contribuire ai costi di manutenzione dell’impianto perché non lo utilizzano o perché non ne traggono alcun beneficio concreto.

La normativa e la giurisprudenza, però, raccontano una realtà diversa. Nella maggior parte dei casi anche chi vive al piano terra è tenuto a partecipare alle spese dell’ascensore, sia per la manutenzione ordinaria sia per gli interventi straordinari, indipendentemente dall’effettivo utilizzo dell’impianto. Vediamo perché, come vengono ripartiti i costi e in quali situazioni è possibile essere esonerati dal pagamento.

L’ascensore è una parte comune del condominio

Per comprendere il motivo per cui anche chi non usa l’ascensore deve contribuire alle spese, bisogna partire dalla natura giuridica dell’impianto. Il Codice civile considera l’ascensore una parte comune dell’edificio, al pari delle scale, del tetto, delle facciate e degli altri elementi necessari al funzionamento e alla conservazione del fabbricato.

L’ascensore non è infatti visto esclusivamente come un servizio destinato ai piani superiori, ma come un bene che contribuisce al valore complessivo dell’immobile e che può risultare utile a tutti i condomini, anche in modo indiretto. Proprio per questo motivo la legge stabilisce che le spese relative alla sua gestione e manutenzione debbano essere ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari che ne possono beneficiare.

Cosa prevede la legge

La norma di riferimento è l’articolo 1124 del Codice civile, che disciplina la ripartizione delle spese per scale e ascensori. Secondo la legge, i costi di manutenzione e sostituzione dell’ascensore devono essere sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari servite dall’impianto.

La spesa viene suddivisa secondo un criterio misto:

• il 50% viene ripartito in base ai millesimi di proprietà;
• il restante 50% viene distribuito in proporzione all’altezza del piano rispetto al suolo.

Questo sistema tiene conto sia del valore dell’immobile sia dell’utilità che ciascun condomino può trarre dall’ascensore. In pratica, chi vive ai piani più alti sostiene normalmente una quota maggiore rispetto a chi si trova ai piani inferiori, poiché utilizza l’impianto con maggiore frequenza e ne trae un vantaggio più evidente.

Chi vive al piano terra deve pagare?

Nella maggior parte dei casi chi vive al piano terra deve pagare le spese dell’ascensore. Il fatto di non utilizzare quotidianamente l’ascensore non è sufficiente infatti per ottenere l’esonero dalle spese.

La Corte di Cassazione ha affrontato più volte la questione, chiarendo che anche i proprietari di appartamenti al piano terra e i titolari di negozi con accesso diretto dalla strada devono contribuire ai costi dell’impianto. Il principio è stato ribadito in particolare con l’ordinanza n. 22157 del 2018.

Secondo i giudici della Suprema Corte, l’ascensore svolge una funzione che va oltre il semplice trasporto delle persone tra i vari piani dell’edificio. L’impianto rappresenta infatti uno strumento indispensabile per accedere alle parti comuni superiori, come il tetto e il lastrico solare, che interessano tutti i condomini. Di conseguenza, anche chi occupa locali terranei beneficia indirettamente dell’esistenza dell’ascensore, almeno per quanto riguarda la conservazione e la manutenzione dell’edificio.

Perché si paga anche se non si usa

Uno degli argomenti più frequenti nelle controversie condominiali riguarda il mancato utilizzo dell’impianto. Molti proprietari sostengono che, non salendo mai sull’ascensore, non dovrebbero essere chiamati a contribuire alle spese.

Tuttavia, il diritto condominiale non collega il pagamento all’uso effettivo del bene comune, ma alla possibilità di utilizzarlo e all’utilità che esso può generare. Lo stesso principio vale per altre parti comuni dell’edificio. Ad esempio, un condomino potrebbe non utilizzare mai il cortile condominiale o il giardino comune, ma ciò non lo esonera automaticamente dalle relative spese di manutenzione.

L’ascensore viene quindi considerato un bene comune disponibile per tutti i partecipanti al condominio, indipendentemente dalla frequenza con cui viene effettivamente utilizzato.

Vale lo stesso principio per negozi e uffici?

I proprietari di negozi, studi professionali o locali commerciali situati al piano terra sono generalmente tenuti a partecipare alle spese dell’ascensore alle stesse condizioni degli altri condomini. Anche in questo caso conta la potenziale utilità dell’impianto e non il suo utilizzo concreto.

Un negozio con ingresso indipendente dalla strada, ad esempio, può comunque beneficiare della corretta manutenzione delle parti comuni dell’edificio e della conservazione del tetto o della copertura, elementi ai quali l’ascensore consente di accedere più facilmente. La giurisprudenza ha più volte sottolineato che il vantaggio derivante dalla presenza dell’ascensore non deve necessariamente essere diretto o immediato per giustificare l’obbligo di partecipazione alle spese.

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Quando è possibile non pagare

Esistono tuttavia alcune eccezioni. L’esonero dalle spese può essere previsto da un titolo specifico, come il regolamento condominiale di natura contrattuale oppure dall’atto di acquisto dell’immobile. Se tali documenti stabiliscono in modo chiaro che determinati condomini sono esclusi dalla partecipazione alle spese dell’ascensore, la clausola può essere valida e vincolante.

Si tratta però di situazioni relativamente rare. In assenza di una previsione espressa, si applicano le regole generali stabilite dal Codice civile e dalla giurisprudenza. Anche la presenza di un ingresso autonomo non è normalmente sufficiente per escludere il pagamento.

Chi paga la manutenzione ordinaria e quella straordinaria dell’ascensore in condominio

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non modifica i criteri generali di ripartizione. Tra le spese ordinarie rientrano:

• controlli periodici;
• verifiche di sicurezza;
• pulizia dell’impianto;
• consumi elettrici;
• piccoli interventi di riparazione.

Tra le spese straordinarie troviamo invece:

• sostituzione del motore;
• adeguamenti normativi;
• rifacimento della cabina;
• modernizzazione dell’impianto;
• sostituzione completa dell’ascensore.

Anche in presenza di interventi particolarmente costosi, il principio generale resta quello della partecipazione di tutti i condomini interessati secondo i criteri previsti dall’articolo 1124 del Codice civile.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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