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I lastrici solari sono gioia e dolore per chi ne detiene la proprietà o anche solo l’uso esclusivo. Difatti, specie dove è facilmente usufruibile, lo stesso diventa davvero utile per le attività più disparate: dall’uso come stenditoio a quello per l’apposizione di pannelli fotovoltaici.
Dall’altro lato, però, il proprietario potrebbe vedere compresso il proprio godimento a causa di oggettive necessità dettate dalla particolare conformazione del palazzo o dalla originaria destinazione del costruttore.
Esempio lampante di quanto appena illustrato è la vicenda sottoposta all’attenzione del Tribunale di Napoli, quinta sezione, decisa con la sentenza n. 2205 del 1 marzo 2023.
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I fatti di causa
Un condomino proprietario del terrazzo di copertura dello stabile citava in giudizio il condominio per accertare la sussistenza di numerose violazioni prodotte a suo danno negli anni.
In particolare, tra le numerose domande avanzate, chiedeva che il Giudice condannasse il condominio:
- all’interruzione del rilascio di permessi per l’accesso del terrazzo senza il suo previo consenso;
- allo spostamento degli sfiati delle colonne fecali in alte aree condominiali;
- alla rimozione del pavimento ed alla sua sostituzione con quello preesistente o altro simile di suo gradimento.
Un ruolo fondamentale per la risoluzione della vicenda è stato quello del CTU, nominato dal Giudice per fare chiarezza sui numerosi aspetti denunciati.
Dalle risultanze della sua perizia emergeva che:
- le fecali presenti sul terrazzo dell’attore, data la scarsa areazione naturale presente in loco nonché la loro conformazione, provocavano emissioni di sgradevoli odori;
- le ringhiere presenti sul terrazzo non rispettavano i limiti di sicurezza tali da garantire il corretto affaccio;
- la pavimentazione applicata in seguito ad i lavori per alcune infiltrazioni era diversa per colore e tipologia dalla precedente.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale, preso atto delle risultanze della CTU, ha così in larga parte dato ragione al proprietario del terrazzo.
In particolare, circa l’interruzione dei permessi per tecnici e altri condomini di salire sul terrazzo, il Giudice ha ritenuto corretto il divieto rivolti agli altri occupanti dello stabile, non però ai tecnici del condominio, i quali, previa autorizzazione del proprietario, potranno eseguire le opere di riparazione e manutenzione necessarie.
Per quanto concerne le ringhiere non a norma, il Giudice, ha ritenuto di non poterne addebitare il costo al condominio poiché, ai fini dell’imputazione del costo a quest’ultimo, occorre che esse contribuiscano alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto ed abbia un pregio architettonico, cosa che, nel caso in esame, non sussiste.
In merito invece allo spostamento degli sfiati delle fecali, la domanda veniva accolta in parte.
Per il Giudice il condominio deve prolungare verso l’alto di almeno un metro e mezzo la colonna fecale, per evitare esalazioni maleodoranti ad altezza uomo.
Le colonne, però, non possono essere spostate dal lastrico solare perché si è costituita naturalmente una servitù di scarico, già presente sin da quando l’attuale condomino ne ha acquistato la proprietà ed il loro spostamento, comporterebbe necessariamente la creazione di curve con conseguenti rischi di ostruzione.
Per quanto riguarda invece la rimozione del pavimento costruito ex novo dopo le infiltrazioni, il Giudice fa sue le considerazioni del CTU, dando ragione al nuovo proprietario.
Dall’analisi dello stato dei luoghi si è appurato infatti che la pavimentazione applicata è differente per qualità e colorazione rispetto alla preesistente. Al condominio non resta quindi che provvedere alla sostituzione oppure al versamento di una somma equivalente.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.