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Il mutuo fondiario viene normalmente concesso per l’80% del valore dell’immobile per cui viene chiesto. Ma ci sono casi in cui è valido anche al 100%, ovvero quando il mutuatario offre alla banca ulteriori garanzie rispetto a quelle classiche, per esempio con una seconda ipoteca su un altro immobile o la fideiussione di un terzo.
La Cassazione recentemente ha confermato che il limite dell’80% non rappresenta un elemento essenziale per il contenuto del contratto.
Quando il mutuo si può estendere al 100% del valore della casa
Non tutti quelli che acquistano una casa hanno la disponibilità per dare l’anticipo al venditore e, quindi, richiedono alla Banca un mutuo pari al 100% dell’importo, ma la legge non lo permette: il finanziamento non può oltrepassare l’80% del valore di stima dell’immobile su cui viene concessa l’ipoteca.
Questa regola è stata stabilita a garanzia della stabilità del sistema bancario nell’eventualità che il mutuatario sia insolvente.
L’eccezione a questa regola è nel caso in cui chi contrae il mutuo abbia la possibilità di dare ulteriori garanzie all’Istituto di Credito, come una seconda ipoteca su un altro immobile.
Regola dell’80%, come viene bypassata dalle banche
Ad ogni modo, gli istituti di Credito per aumentare il credito e avere più guadagni adottano un escamotage: sovrastimare il valore del bene attraverso la perizia di un proprio consulente.
Gabole che sono state spesso scoperte dai giudici che a quel punto hanno emesso sentenze, dichiarando la nullità del mutuo. Anche la Cassazione era giunta allo stesso giudizio.
Di recente, però, c’è stato un capovolgimento giurisprudenziale che ha voluto fare un regalo alle banche, stabilendo che anche quando il mutuo finanzia il 100% del valore del bene, nonostante ciò sia illegittimo, il contratto resta valido e il mutuatario deve comunque restituire le somme ricevute in prestito.
Con questa nuova interpretazione, il limite di finanziabilità non rappresenta un elemento essenziale per il contenuto del contratto.
La questione è molto importante, perché cambia le sorti di numerosi contenziosi iniziati prima della nuova sentenza e a cui questo principio dovrà essere applicato con effetto retroattivo, dato che si tratta di una interpretazione diversa e non di una nuova normativa.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.