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In anni così difficili per le finanze delle famiglie, con tassi di interesse sui mutui troppo vacillanti, si sta sempre più facendo strada la pratica della surroga del mutuo.
Si tratta di uno strumento finanziario introdotto dalla legge n. 40/2007, conosciuta anche come Decreto Bersani, e poi modificata con decreto legislativo 141/2010 e regolamentato dall’articolo 8, che permette il trasferimento del proprio mutuo da un istituto di credito a un altro, al fine di migliorare le condizioni dei tassi di interesse.
Se il mutuo fosse antecedente al 2007, potrebbe contenere delle clausole che escludano la possibilità della surroga, la limitino oppure prevedano delle penali: attenzione, perché le clausole sono decadute con la legge Bersani.
Come cambiare il mutuo sulla casa senza sanzioni
Per chi desiderasse dunque cambiare il proprio mutuo vi sono due possibilità di azione:
- Richiedere direttamente alla propria banca o istituto di credito che lo ha in carico, se esiste possibilità migliorativa con tassi più bassi. In questo modo, la banca non perderebbe il cliente e il cliente potrebbe attivare tutta la procedura internamente, senza perizie del notaio.
- Procedere con la surroga che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra, senza costi aggiuntivi.
Si può procedere alla surroga in qualsiasi momento e tutte le volte che si vuole, fermo restando che la banca deve accettare il mutuo.
Cosa bisogna sapere della surroga
Se il cliente decide di cambiare mutuo e istituto di credito, la procedura sarà simile all’apertura di un nuovo mutuo e verranno eseguiti nuovamente tutti i controlli sullo stato finanziario del debitore.
La nuova banca decide in piena libertà se accettare o meno di surrogare il mutuo che proviene da un altro istituto, e potrebbe non accettare per svariati motivi, ad esempio se ritiene che non sia conveniente sostenere le spese a fronte di un capitale residuo ormai basso o per altre considerazioni.
Condizioni fondamentali perché sia fattibile la surroga sono le seguenti:
- non deve cambiare il bene sul quale è stato aperto il mutuo;
- non può cambiare l’importo residuo del mutuo stesso;
- può variare la durata del mutuo;
- possono cambiare anche le coperture assicurative.
Come attivare la surroga del mutuo
La richiesta di surroga viene redatta dal notaio che redige uno specifico atto notarile. Si tratta di un diritto che può esercitare il debitore e, dunque, la banca non potrà opporsi, può invece rinegoziare il mutuo nella speranza di trattenersi il cliente.
Una volta che il notaio presenta la richiesta alla nuova banca, si contratterà il nuovo mutuo e le condizioni che verranno applicate.
Si firma il nuovo contratto e questo darà avvio al trasferimento del mutuo. La vecchia banca dovrà comunicare l’ammontare del debito che il mutuatario deve ancora restituire, che andrà a costituire il capitale erogato del nuovo contratto di mutuo.
La banca non opporsi e deve consegnare i documenti richiesti e il nullaosta entro 30 giorni pena sanzioni amministrative.
Chi paga la surroga?
La pratica della surroga del mutuo ha avuto molto successo da quando è stata emanata con Finanziaria 2007. Il motivo ovvio è che porta vantaggi per il debitore che può cercare di cambiare l’ammontare delle sue rate del mutuo, ma soprattutto perché è gratuito per chi ha il mutuo: il procedimento, le spese di notaio sono tutte a carico della nuova banca che si accolla la surroga.
L’unico costo che il debitore dovrà sostenere è la tassa per l’iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari pari a 35 euro.
Vantaggi della surroga del mutuo
I vantaggi sono tutti per l’intestatario del mutuo che potrà ottenere tassi migliori e risparmiare sugli interessi. La differenza sulla rata mensile, infatti, può anche essere considerevole in relazione al tasso di partenza e al numero di rate già pagate.
Surroga del mutuo: è sempre un vantaggio?
Non è sempre vantaggioso surrogare il proprio mutuo: dipende da quanto tempo si stanno rimborsando le rate alla vecchia banca.
Se le rate pagate sono già tante, vuol dire che gli interessi sono stati quasi completamente restituiti come previsto dal sistema di ammortamento alla francese utilizzato dalle banche italiane.
Se, quindi, si è vicini alla fine del rimborso vuol dire che il risparmio sulle rate del nuovo mutuo sarebbe irrisorio, non varrebbe più la pena attivare la procedura di surroga
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.