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L’attrice comica Luciana Littizzetto non ha dubbi: “Piuttosto mi perdo la prima della Traviata, ma il summit condominiale non me lo lascio scappare. È come assistere a una seduta di psicanalisi collettiva”.
E infatti, nelle spesso vivaci “sedute” condominiali, a fare da “psicologo” ci pensa l’amministratore di condominio, cui spettano essenzialmente tre doveri:
- Far rispettare il regolamento condominiale.
- Attuare le delibere dell’assemblea.
- Curare la manutenzione dei servizi e dei beni condominiali, in modo che non ne derivi alcun pregiudizio né alle parti comuni, né ai singoli appartamenti.
Dev’essere davvero dura la vita da amministratore di condominio. Eppure, secondo l’articolo 1129 del codice civile, non è sempre obbligatorio. La nomina dell’amministratore è necessaria solo negli edifici con più di otto condòmini. Per quelli più piccoli, ci si può affidare (o sperare) nel buon senso e al rispetto delle regole di buon vicinato.
Le dinamiche della gestione condominiale sono complesse. La “legge” che regola questi processi è scritta nel regolamento condominiale. Ma come fare quando viene meno il supporto dell’amministratore di condominio a causa di un impedimento temporaneo?
È possibile scegliere un vicario che prenda il posto dell’amministratore nella gestione dell’edificio?
Come sostituire l’amministratore assente
L’articolo 1129 del codice civile risponde a questi e altri interrogativi. La legge non esclude la possibilità che l’amministratore possa temporaneamente farsi sostituire da un’altra persona di fiducia. “In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
In forza di questa normativa, l’assemblea condominiale ha la facoltà di incaricare temporaneamente un altro soggetto a svolgere alcuni compiti, come pagare le bollette.
L’amministratore temporaneamente assente ha anche la possibilità di nominare un sostituto (articolo 1717 codice civile), a meno che questa facoltà non si sia impedita dal regolamento condominiale in vigore o dalla delibera con cui gli è stato conferito l’incarico.
In entrambi i precedenti casi, l’amministratore temporaneamente assente non decade dal suo ruolo.
Ma è responsabile delle azioni del suo sostituto?
Dipende dai casi.
- Se la sostituzione non è autorizzata dall’assemblea e non è nemmeno necessaria, l’amministratore è responsabile dell’operato del suo sostituto.
- L’amministratore è responsabile, se ha designato un soggetto non adeguato, quindi risponde per una sua eventuale colpa nella scelta del sostituto.
- L’amministratore risponde solo se ha scelto un soggetto evidentemente inadeguato.
- Se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea, con indicazione anche della persona del sostituto, allora l’amministratore è esente da ogni responsabilità per l’operato di quest’ultimo.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.