Abusi edilizi in condominio: chi risponde e come intervenire?

In termini generali, si ha un abuso edilizio quando si realizzano lavori in assenza del titolo edilizio previsto dalla legge e dai regolamenti regionali e comunali, oppure in difformità rispetto agli interventi autorizzati con il rilascio del titolo edilizio stesso.  

È possibile distinguere quattro categorie principali di abusi edilizi in condominio, secondo la gravità:

• assenza di permesso di costruire o totale difformità: avviene quando si realizza un’opera senza il titolo edilizio richiesto, oppure quando gli interventi effettuati sono completamente diversi da quelli autorizzati; 
• variazione essenziale dal progetto approvato: è parificato agli interventi realizzati in assenza o totale difformità dal permesso di costruire. Le variazioni essenziali, per essere regolari, devono ottenere un nuovo permesso di costruire;
• parziale difformità dal progetto approvato: si riscontra nei casi di difformità parziale dal permesso di costruire, quando cioè l’intervento edilizio, regolarmente autorizzato, venga realizzato con modalità diverse da quelle previste nel progetto presentato e legittimato;
• annullamento d’ufficio: consiste nella costruzione di un’opera tramite un titolo annullato successivamente alla sua emissione.

Tipologie più comuni di abusi edilizi nei condomini 

Le fattispecie di abuso edilizio in condominio sono molteplici. In estrema sintesi, possiamo indicare quattro categorie principali, in base alla tipologia di norme violate:

• contravvenzione alle normative edilizie o urbanistiche;
• esecuzione di lavori non conformi al titolo edilizio ottenuto o senza l’approvazione del Comune;
• violazione di eventuali limiti o divieti previsti nel regolamento condominiale;
• violazioni delle disposizioni del Codice civile.

Abusi edilizi nelle proprietà private in condominio

Gli abusi riguardano spesso anche gli interventi realizzati dai singoli condomini all’interno delle rispettive proprietà esclusive.

In tal caso, di regola, l’amministratore non ha poteri d’intervento. Il suo mandato è diretto alla gestione e tutela delle parti comuni. Se il singolo condomino realizza nella sua proprietà esclusiva opere abusive, si crea una situazione di conflitto tra pubblica amministrazione e singolo privato.

Più in generale, il condominio, in quanto ente di gestione, non è direttamente responsabile degli abusi edilizi compiuti da alcuni condomini sulle proprietà esclusive e/o nelle parti comuni: delle violazioni commesse rispondono i singoli proprietari che compongono il condominio.

Tuttavia, in un contesto condominiale, eventuali opere abusive, seppur realizzate all’interno di una proprietà esclusiva, molto spesso finiscono per incidere sui diritti della restante parte della collettività condominiale. Sicché, in tali casi, anche indipendentemente dalla natura abusiva o meno delle stesse, l’ente condominio può pretendere l’eliminazione di tali manufatti se questi ledono gli interessi condominiali.

L’articolo 1122 del codice civile stabilisce, tra l’altro, che il singolo condòmino non può eseguire, nella sua proprietà, opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso – continua la norma – “è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Il proprietario che intende avviare lavori edilizi deve quindi avvisare preventivamente l’amministratore, il quale, a sua volta, deve riferirne all’assemblea nella prima riunione utile. Tale comunicazione è evidentemente finalizzata a consentire all’assemblea di valutare i lavori che il singolo proprietario intende realizzare, anche dal punto di vista della regolarità sotto il profilo urbanistico ed edilizio.

Ruolo e poteri dell’assemblea condominiale nel rilevare e contrastare l’abuso

L’assemblea condominiale può certamente essere il luogo ideale in cui un condòmino può denunciare gli abusi edilizi perpetrati da altri condomini, ponendo la questione all’attenzione dell’amministratore.

L’assemblea può anche svolgere una funzione suppletiva dell’amministratore, qualora quest’ultimo rimanga inerte o non eserciti adeguatamente i propri poteri di controllo e denuncia degli abusi edilizi.

In quest’ultimo caso, peraltro, l’assemblea potrebbe anche avviare la procedura di revoca dell’incarico all’amministratore per grave inadempimento del proprio mandato, provvedendo alla nomina di altro amministratore.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore condominiale ha un ruolo fondamentale in tema di abusi edilizi. La denuncia di un abuso edilizio rientra tra gli atti conservativi che l’amministratore del condominio ha il potere (e il dovere) di porre in essere a tutela delle parti comuni dell’edificio condominiale.

L’amministratore di condominio, nello svolgimento del proprio incarico, deve:

• svolgere un’attività di controllo sugli abusi edilizi;
• inviare comunicazioni o diffide al responsabile dell’abuso edilizio di cui abbia conoscenza;
• denunciare l’abuso edilizio agli organi competenti ed esercitare le eventuali azioni legali contro il responsabile.

Tutte queste attività possono essere svolte dall’amministratore senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, che in materia di abusi edilizi sulle parti comuni dell’edificio condominiale svolge un ruolo secondario. 

Ai sensi degli articoli 1130 e 1131 c.c., l’amministratore ha il dovere di salvaguardare l’integrità delle parti comuni, tutelando gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condomini sia verso i terzi. Tra tali compiti rientra anche la gestione delle pratiche amministrative necessarie in presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche.

Sul tema delle responsabilità dell’amministratore è intervenuto il Tribunale di Verona (sentenza n. 112 del 15 gennaio 2024), che ha chiarito quando possa configurarsi una responsabilità professionale per negligenza. Nel caso esaminato, un condomino aveva chiesto il risarcimento dei danni sostenendo che l’amministratore avesse ritardato la sanatoria delle difformità edilizie, impedendogli di vendere tempestivamente il proprio immobile.

Il Tribunale ha però rigettato la domanda, rilevando che l’amministratore aveva correttamente adempiuto ai propri doveri:

• aveva convocato più assemblee per discutere la questione;
• incaricato uno studio tecnico per valutare le soluzioni;
• avviato le procedure amministrative;
• dopo l’ordinanza di demolizione, conferito mandato a un legale per proporre ricorso al TAR;
• la sanatoria, infine, era stata concordata con il Comune e approvata dall’assemblea.

Secondo il giudice, non può imputarsi all’amministratore alcuna responsabilità per ritardi o negligenze, poiché egli non risponde né dei tempi del procedimento amministrativo né delle decisioni assembleari. Il suo compito è attivarsi, informare e dare esecuzione alle deliberazioni dei condomini, come avvenuto nel caso di specie.

Seguici anche su

Intervento dei singoli condomini  

Al di là dei poteri di amministratore e assemblea condominiale, ciascun condòmino, una volta accertata la presenza di un abuso edilizio, può denunciarlo alle autorità competenti, cercando di fornire tutte le informazioni e le prove disponibili. L’articolo 1117-quater del Codice civile stabilisce che “in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie”.

È possibile denunciare un abuso edilizio presso il Comando di Polizia Locale, competente per le violazioni edilizie, nel caso di costruzioni realizzate senza titolo edilizio, oppure segnalare l’abuso edilizio presso l’Ufficio Tecnico del Comune, se gli interventi edilizi sono stati realizzati in violazione del permesso rilasciato dal Comune. La denuncia verrà inoltrata a diversi enti, tra cui il Comune, il questore, le autorità competenti e gli uffici regionali. Il Comune ha l’obbligo di rispondere entro 30 giorni dalla denuncia.

Tag

Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti