Affittare una stanza: come fare? Le regole da seguire

Affittare una stanza della propria casa sta diventando una scelta sempre più comune, specialmente in città con tante università e in centri urbani dove la domanda di alloggi a breve termine è molto alta. Per il padrone di casa, può essere un modo per guadagnare un po’ di soldi extra, mentre per chi cerca un posto da vivere può rappresentare un’opzione più economica rispetto a un intero appartamento.

Anche se sembra una cosa semplice, affittare una stanza richiede comunque di rispettare alcune regole da parte della legge e del fisco. Vediamo come si procede, quali passaggi bisogna seguire e quali aspetti è importante non dimenticare prima di mettere in affitto una stanza.

Quando è possibile affittare una camera della propria casa

Il primo requisito è ovvio: per affittare una stanza devi avere l’immobile disponibile. Questo significa essere proprietario o avere un contratto di affitto che ti permetta di subaffittare la stanza a un’altra persona. Se sei proprietario, in genere non ci sono limiti, a meno che non ci siano regole specifiche nel regolamento condominiale.

Ma se sei in affitto e vuoi affittare una stanza, devi verificare che il tuo contratto lo permetta. In molti casi serve l’approvazione del proprietario dell’immobile. La possibilità di subaffittare è gestita dall’Articolo 1594 del Codice Civile, secondo cui l’inquilino può concedere in sublocazione l’immobile, salvo che il contratto o il locatore lo vietino esplicitamente.

Affittare una camera: quale contratto 

Per affittare una stanza, non basta un accordo orale: si raccomanda sempre di firmare un contratto scritto. Questo aiuta a proteggere i diritti di entrambe le parti e a chiarire i doveri di ognuno sin dall’inizio. Le forme principali sono tre:

• affitto con contratto di locazione parziale: si affitta una parte dell’appartamento, indicando nel contratto quale stanza viene data in affitto e quali spazi sono condivisi (come cucina, bagno, soggiorno ecc.). Il contratto può avere diverse durate: contratto libero, contratto transitorio e contratto per studenti universitari. Le regole generali per le locazioni sono previste dalla Legge 431/1998;
• contratto transitorio: questa forma di contratto è spesso usata per affitti a breve termine, come per chi lavora o studia in città per un periodo limitato. La durata può variare tra 1 e 18 mesi, e deve essere motivata da un reale bisogno temporaneo;
• contratto per studenti universitari: nelle città con tante università, è comune l’affitto destinato ai ragazzi che studiano. In genere la durata è tra 6 e 36 mesi, e a volte il canone segue parametri concordati tra i proprietari e gli inquilini.

La registrazione del contratto

Dopo aver firmato il contratto, è necessario registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Questo è obbligatorio quando la durata del contratto supera i 30 giorni nell’anno. Questo passaggio serve a rendere il contratto ufficiale e a regolarizzare la situazione fiscale del proprietario.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto. Può essere fatta compilando il modello RLI da presentare in tre modi:

• online attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il servizio telematico RLI;
• presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• tramite intermediario, come commercialisti, CAF o agenti immobiliari possono occuparsi della registrazione per conto del proprietario.

Affittare una camera: quali tasse si pagano

Affittare una stanza della propria casa è una soluzione sempre più comune per guadagnare un po’ di soldi extra o usare spazi non utilizzati. Tuttavia, anche se si affitta solo una camera e non l’intero appartamento, il proprietario deve rispettare alcune regole fiscali e dichiarare i soldi guadagnati. Le tasse da pagare dipendono soprattutto dal tipo di regime fiscale scelto e dal tipo di contratto firmato con l’inquilino.

Quando si affitta una stanza, il canone che si riceve è un vero e proprio reddito da locazione. Questo significa che deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi, anche se l’affitto riguarda solo una parte dell’immobile.

Chi affitta può scegliere tra due modi di tassazione:

• regime ordinario Irpef: il reddito da affitto si unisce a altri redditi del proprietario (come lo stipendio o la pensione), viene tassato con aliquote Irpef progressive e si paga anche l’addizionale regionale e comunale;
• cedolare secca, ossia un regime fiscale di favore che prevede l’applicazione di un’aliquota sostitutiva e l’esenzione dell’Irpef e addizionali, nonché dell’imposta di registro e del bollo. La cedolare secca è applicabile con aliquote diverse in base al numero di immobili: al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi e al 26% per il secondo immobile.

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Affittare una camera: cosa deve contenere il contratto

Per evitare problemi o malintesi, il contratto deve essere chiaro e completo. Alcuni elementi non devono mai mancare come:

• dati di proprietario e inquilino;
• descrizione della stanza in affitto;
• indicazione degli spazi comuni;
• durata del contratto;
• importo del canone mensile;
• modalità di pagamento;
• eventuale deposito cauzionale;
• ripartizione delle spese (luce, gas, internet, condominio).

Spese e utenze: come dividerle

Uno dei temi più delicati quando si affitta una stanza riguarda la gestione delle spese domestiche. Le soluzioni più comuni sono due. Nel primo caso si concorda un canone che include tutte le spese. L’inquilino paga una cifra fissa mensile, che comprende bollette e condominio.

Nel secondo caso si tiene un affitto più basso, ma ogni inquilino contribuisce alle spese reali dell’abitazione. Questo sistema si basa sulle spese effettive. È importante che il metodo scelto sia chiaramente indicato nel contratto.

Il deposito cauzionale

Come per ogni contratto di affitto, anche per una stanza si può richiedere un deposito cauzionale. Si tratta di una somma versata dall’inquilino come garanzia per eventuali danni o per un mancato pagamento. Generalmente il deposito è uguale o doppio della mensilità di canone. 

Affittare una camera: attenzione alle norme condominiali

Prima di affittare una stanza, è importante controllare anche il regolamento del condominio. In genere, l’affitto di una stanza non crea problemi, ma alcuni regolamenti possono prevedere limitazioni se l’affitto è assimilabile a una struttura alberghiera o se riguarda un affitto turistico. Se l’affitto riguarda una permanenza stabile (come nel caso di studenti o lavoratori), di solito non ci sono particolari ostacoli.

I vantaggi di affittare una stanza

Nonostante richieda alcune formalità, l’affitto di una stanza offre diversi vantaggi. Per il proprietario possono essere:

• entrata extra;
• un modo per usare una stanza vuota;
• una soluzione flessibile rispetto all’affitto intero dell’appartamento.

Per chi cerca casa, invece, l’affitto di una stanza permette di ridurre i costi dell’alloggio, soprattutto in città dove i prezzi sono molto elevati.

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