Altana in condominio: natura architettonica, limiti d’uso e regole per la realizzazione

Tra le fattispecie che più di frequente originano contenzioso in materia condominiale, vi è la realizzazione dell’altana sul tetto dell’edificio. Si tratta di una piattaforma, o loggetta, posta nella parte più elevata di un edificio che, a differenza di terrazze e balconi, non sporge in avanzamento rispetto al corpo di fabbrica (tecnicamente, non è aggettante), ma si eleva in altezza rispetto alla copertura del fabbricato.

Questa particolare conformazione architettonica a torretta elevata, che si è diffusa nelle abitazioni dalla fine del secolo XVII in poi, ha origine tipicamente veneziana, ed è tutt’ora molto diffusa, sia nei palazzi d’epoca che nelle abitazioni di minor pregio artistico.

Comunemente, l’altana viene definita, per caratteristiche strutturali, anche come “belvedere” essendo una struttura architettonica costruita nella parte più alta dell’edificio o, comunque, alla sommità dello stesso, proprio per consentire una visione panoramica più ampia.

Altana e sopraelevazione: qual è la differenza

Sebbene si potrebbe pensare che la costruzione di un’altana rappresenti una sopraelevazione, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte evidenziato come sussista una profonda distinzione tra l’una e l’altra figura.

Se, infatti, la sopraelevazione, disciplinata dall’articolo 1127 del codice civile, si realizza quando viene aumentata la volumetria dell’edificio, mediante l’innalzamento della copertura e l’occupazione dell’intera colonna d’aria sovrastante l’ultimo piano del fabbricato, l’altana non determina uno spostamento verso l’alto del tetto, implicando una diversa utilizzazione da parte del singolo di una porzione della copertura già esistente.

Da questo punto di vista, l’opera viene generalmente considerata una particolare modalità di utilizzo del tetto e non una nuova costruzione in elevazione.

I limiti alla costruzione di un’altana

Quando l’edificazione di un’altana comporta la materiale sottrazione di una porzione del tetto, che è bene comune destinato alla copertura dell’intero fabbricato, al godimento e all’utilità degli altri condòmini, non si è più di fronte a un semplice uso più intenso del medesimo, lecito ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, ma a una vera e propria modificazione della destinazione d’uso di una porzione della copertura, il cui uso, di fatto, viene inibito alla collettività.

La giurisprudenza ha, infatti, chiarito che la trasformazione di una parte del tetto in una struttura destinata all’utilizzo esclusivo del proprietario dell’ultimo piano non può essere considerata una mera modifica consentita dall’articolo 1102 del Codice civile, in quanto l’intervento determina una compressione permanente dei diritti degli altri condòmini, che vengono privati della possibilità di utilizzare quella porzione del bene comune per finalità presenti o future.

Si pensi, ad esempio, alla necessità di installare impianti tecnologici, antenne, pannelli fotovoltaici oppure di effettuare interventi di manutenzione e riparazione della copertura: è ovvio che l’occupazione esclusiva di una parte del tetto con un’altana può limitare o rendere più difficoltose tali attività.

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L’altana è un’innovazione o una semplice modifica?

Da quanto premesso deriva che, in conformità all’orientamento giurisprudenziale prevalente, l’altana ad uso esclusivo deve essere considerata come una vera e propria innovazione, poiché trasforma una porzione del tetto destinata alla copertura dell’edificio in uno spazio destinato alla fruizione privata di uno o pochi soggetti.

Proprio per questo, la realizzazione di un simile intervento non può essere affidata ad un’iniziativa unilaterale del singolo proprietario interessato e, salvo il caso di espressi divieti contenuti nel regolamento condominiale di natura contrattuale, diventa decisiva l’autorizzazione dell’assemblea dei condòmini, che non rappresenta una mera formalità, piuttosto lo strumento attraverso il quale il condominio valuta la compatibilità dell’opera con la funzione del tetto, con il decoro architettonico dell’edificio e con i diritti degli altri condomini.

Poiché si è in presenza di un’innovazione, la deliberazione dovrà essere adottata nel rispetto delle maggioranze e dei limiti previsti dall’articolo 1120 del codice civile: l’installazione deve essere autorizzata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio e deve avvenire senza alterare la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico dell’edificio.

Dal punto di vista edilizio, poi, sarà necessaria la preventiva acquisizione dei titoli abilitativi previsti dalla legge e, nel caso di immobile situato in centro storico o in zona sottoposta al vincolo paesaggistico, occorrerà rispettare le norme dettate in materia dal decreto legislativo numero 42/2004, ossia il Codice dei beni culturali e del paesaggio, esponendosi, in caso contrario, al rischio della notifica di un ordine di demolizione da parte della pubblica amministrazione che abbia accertato l’illecito realizzato.

La posizione della Corte di Cassazione

I principi sino ad ora espressi sono il frutto di una costante evoluzione della giurisprudenza della Corte di Cassazione che, al riguardo, ha avuto modo di precisare:

La costruzione di un’altana, tuttavia, non costituisce né esercizio delle facoltà di cui all’art. 1102 c.c., né esercizio della facoltà riconosciuta al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c. Al contrario, comporta la violazione del divieto contenuto dell’art. 1120 comma 2 c.c., in quanto sottrae agli altri condomini la possibilità di uso, anche solo potenziale, del tetto.” (Corte di Cassazione n. 23243 del 15 novembre 2016).

Agli amministratori di condominio, dunque, chiamati a garantire il rispetto del regolamento condominiale, il delicato compito di vigilare su prassi non conformi alla legge, al fine di investire, se del caso, l’assemblea condominiale della questione, affinché vengano assunte le determinazioni più opportune a tutela dell’integrità delle parti comuni.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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