Assemblea condominiale convocata in un comune diverso: è valida?

La scelta del luogo in cui tenere l’assemblea condominiale è un aspetto di grande rilievo per garantire la partecipazione effettiva dei condomini ed il rispetto delle norme vigenti. La questione si pone soprattutto quando l’assemblea viene convocata in un Comune diverso da quello in cui si trova il condominio, sollevando quindi dubbi sulla sua legittimità.

SCOPRI ANCHE: La convocazione perfetta della assemblea condominiale: tutte le regole da seguire

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Il codice civile non stabilisce un luogo preciso per lo svolgimento delle assemblee condominiali. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede soltanto che l’avviso di convocazione indichi il luogo e l’ora della riunione, senza imporre che essa si tenga nello stesso comune dell’edificio condominiale.

Alla luce delle disposizioni normative e delle pronunce giurisprudenziali, pare quindi potersi affermare che la convocazione dell’assemblea condominiale in un comune diverso da quello in cui si trova l’edificio è legittima.

La giurisprudenza riconosce all’amministratore una certa discrezionalità, ma impone che la scelta del luogo non pregiudichi il diritto di partecipazione dei condomini, nonché che il luogo scelto per l’assemblea condominiale sia adeguato e accessibile ai condomini.

Eventuali contestazioni dovranno essere fondate su una dimostrazione concreta dell’impossibilità di partecipare, mentre un semplice disagio logistico non è sufficiente per ottenere l’annullamento della delibera assembleare.

Un caso recente

Una recente sentenza, la numero 179 del 31 gennaio 2025 del Tribunale di Messina, ha confermato che la scelta del luogo dell’assemblea rientra nella discrezionalità dell’amministratore, purché rispetti alcuni criteri fondamentali. Nello specifico, il giudice ha stabilito che il codice civile non impone un luogo specifico per lo svolgimento delle assemblee condominiali, ma richiede solo che nell’avviso di convocazione siano indicati luogo e orario (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile). 

Seguendo quindi l’insegnamento della giurisprudenza, secondo la quale i limiti da rispettare sono quelli di scegliere un luogo che garantisca accessibilità, adeguatezza, riservatezza e comodità per consentire la massima partecipazione, il tribunale ha dato ragione al condominio che ha convocato l’assemblea in un comune vicino rispetto a quello in cui è ubicato il condominio.

Nel caso esaminato, la sede scelta (uno studio professionale situato in un comune vicino), è stata ritenuta idonea perché garantiva riservatezza e accessibilità, pertanto il giudice ha ritenuto che tale scelta fosse legittima, in quanto rispettava i criteri di idoneità richiesti dalla giurisprudenza.

I precedenti di segno contrario

È utile comunque segnalare alcune pronunce di segno opposto a quella appena indicata. Si veda ad esempio la pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza numero 14461/1999) oppure quella della Corte di Appello di Milano (sentenza numero 2901/2021), nelle quali si afferma che i vincoli che l’amministratore deve rispettare nella scelta del luogo per l’assemblea, riguardano sia l’ambito territoriale, che impone di individuare una sede all’interno del comune in cui si trova l’edificio, sia l’idoneità del luogo, che deve garantire condizioni adeguate affinché tutti i condomini possano partecipare e la discussione si svolga in modo ordinato.

Un ulteriore orientamento, espresso dalla Corte d’Appello di Firenze (sentenza numero 1249/2005), ha infine specificato che, in assenza di previsioni nel regolamento condominiale, il luogo dell’assemblea deve coincidere con quello dell’ufficio giudiziario territorialmente competente per il condominio.

Assemblee delle “seconde case”

In determinate situazioni, come nei condomini composti prevalentemente da proprietari di seconde case, l’amministratore può convocare l’assemblea in una città diversa da quella in cui si trova l’edificio, al fine di agevolare la partecipazione dei condomini. Tuttavia, la sede scelta deve sempre garantire accessibilità e idoneità, assicurando il diritto di tutti a prendervi parte.

A conferma di ciò, è stata ritenuta valida la convocazione di un’assemblea fuori dal comune in cui sorgeva un condominio situato in una località turistica e abitato, per oltre la metà, da non residenti. Tale decisione è stata considerata funzionale a garantire una più ampia partecipazione e a rispettare le esigenze della maggioranza dei condomini (Corte di Appello dell’Aquila, sentenza numero 698 del 19 maggio 2020).

Tag

Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti