Cambio d’uso da agriturismo a residenza: gli oneri si pagano anche senza opere

Modificare un fabbricato rurale inutilizzato in una casa residenziale può essere una scelta vantaggiosa. Si tratta di eseguire un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, una procedura urbanistica che permette, appunto, di cambiare la funzione di un immobile, adattandolo a un nuovo uso. Questa operazione porta con sé alcune conseguenze normative.

Con riferimento specifico al passaggio da edificio rurale a edificio residenziale, si configura un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente significativo, per il quale è tuttora necessario il permesso di costruire, anche dopo le semplificazioni introdotte dal Decreto Salva casa.

Analizziamo i principali aspetti da sapere per trasformare un fabbricato agricolo in una casa residenziale.

La procedura di cambio di destinazione d’uso

Il procedimento del cambio di destinazione d’uso è regolato dall’art. 23-ter del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), modificato dal “Decreto Salva Casa” (D. L. n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024).

In base alla normativa, è possibile distinguere due casi:

• il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente non significativo, che si ha quando il cambio avviene all’interno della stessa categoria funzionale;
• il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, che si verifica quando il cambio comporta il passaggio da una categoria autonoma all’altra.

Prima del “Salva Casa”, solo i cambi di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti e privi di opere potevano essere realizzati tramite SCIA. In tutte le altre situazioni di cambio di destinazione (con o senza opere) era necessario il permesso di costruire. Oggi, il nuovo art. 23-ter T. U. Edilizia consente, di regola, di procedere al cambio di destinazione d’uso, anche rilevante, con una semplice SCIA.  

Da edificio rurale in residenziale: serve il permesso di costruire?

Il decreto Salva Casa ha quindi semplificato le procedure. Tuttavia, sono previste alcune importanti eccezioni, che riguardano proprio la categoria funzionale “rurale”, per la quale rimangono in vigore le regole precedenti, che richiedono il titolo edilizio per effettuare il cambio di destinazione d’uso da rurale a residenziale.

Pertanto, il passaggio da immobile destinato all’attività agrituristica e rurale a edificio residenziale costituisce, anche senza opere edilizie, un cambiamento di destinazione d’uso, tra due categorie funzionalmente autonome, urbanisticamente significativo. Per effettuare questa trasformazione sarà necessario presentare una pratica edilizia presso il proprio Comune, tramite un tecnico abilitato, per ottenere il titolo edilizio necessario (permesso di costruire).

Oneri di urbanizzazione anche senza opere edilizie

Il cambio di destinazione d’uso in esame richiede inoltre il pagamento degli oneri urbanistici, anche in assenza di opere edilizie; si tratta di contributi che devono essere pagati al Comune per ricevere permessi edilizi richiesti dalla legge. Gli oneri versati servono a finanziare le opere necessarie per sostenere il nuovo carico urbanistico: si distinguono in opere primarie (strade, fognature, illuminazione) e secondarie (scuole, asili, chiese). L’importo si calcola in base ai parametri stabiliti dalla Regione e dal Comune per metro quadro o metro cubo.

Nel caso in caso in esame, anche se non si fanno lavori per cambiare la destinazione dell’immobile da agricolo a residenziale (ad esempio perché non sono necessari), sarà comunque indispensabile richiedere il titolo edilizio e, di conseguenza, sarà obbligatorio anche pagare gli oneri di urbanizzazione previsti dalla normativa vigente.

Secondo la giurisprudenza, il passaggio tra categorie autonome comporta il pagamento degli oneri previsti dalla legge poiché determina una diversa incidenza urbanistica sul territorio, anche se il cambio di categoria avviene senza opere edilizie. Dunque, l’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione scatta anche quando la precedente destinazione agricola non era soggetta a contributo, se la nuova destinazione comporta una differente e maggiore incidenza urbanistica rispetto a quella precedente.

Cosa dice la giurisprudenza

La sentenza del Consiglio di Stato n. 4295 del 27 maggio 2026 ha confermato questa posizione. I giudici hanno infatti ribadito che, nel caso di un immobile inizialmente classificato come annesso rustico adibito ad agriturismo e poi destinato ad abitazione residenziale, il cambio di destinazione d’uso può essere urbanisticamente rilevante anche in assenza di opere. Quando il passaggio avviene tra categorie funzionali autonome e determina una differente incidenza sul carico urbanistico, il contributo di costruzione deve sempre essere pagato.

L’assenza di lavori non rende automaticamente gratuito il cambio di destinazione d’uso: secondo i giudici il contributo è dovuto ogni volta che il passaggio avviene tra categorie funzionali autonome.

Inoltre, la posizione dell’edificio in zona agricola non è sufficiente per ottenere l’esenzione, ma è necessario dimostrare che l’immobile sia ancora effettivamente funzionale alla conduzione del terreno agricolo.

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Atti e Sentenze

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