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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Quando si parla di immobili “di lusso”, spesso si fa riferimento a case di grande valore economico o particolarmente eleganti. Tuttavia, dal punto di vista normativo, la definizione è molto più precisa e si basa su criteri tecnici stabiliti dalla legge.
Scopriamo quali sono i requisiti degli immobili di lusso e le loro caratteristiche.
Il riferimento normativo principale per le abitazioni di lusso è il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, che individua in modo puntuale quali immobili devono essere considerati di lusso. La normativa in particolare precisa i criteri oggettivi che consentono di classificare un’abitazione come “di lusso”. Non conta solo il valore economico dell’immobile, ma soprattutto la presenza di specifiche caratteristiche legate a posizione, dimensioni e qualità costruttiva.
Prima di elencare tutti i requisiti indicati dalla legge per definire un immobile di lusso è bene precisare che non è necessario che siano presenti tutti i requisiti contemporaneamente. È sufficiente che anche uno solo degli elementi previsti dal decreto sia soddisfatto per qualificare l’immobile come abitazione di lusso. Questo rende la valutazione particolarmente tecnica e richiede un’analisi attenta caso per caso, considerando sia gli aspetti urbanistici sia quelli costruttivi e dimensionali.
Uno degli elementi fondamentali riguarda la localizzazione dell’immobile. Sono considerate di pregio le abitazioni realizzate in contesti urbanistici destinati a ville, parchi privati o aree espressamente qualificate come residenze di alto livello. In questi casi rileva anche il rapporto economico tra terreno e costruzione, che deve evidenziare un forte valore del suolo rispetto all’edificio.
Un altro parametro importante è la dimensione dell’abitazione. Rientrano nella categoria di immobili di lusso quelli con una superficie abitabile superiore a 240 metri quadrati, calcolata escludendo spazi accessori come balconi, terrazzi, cantine, soffitte, scale e posti auto. A questo si aggiunge, in alcuni casi, anche il rapporto tra superficie coperta e area esterna, che deve risultare particolarmente elevato.
La normativa considera di lusso anche le abitazioni dotate di servizi e strutture di particolare livello, come:
Accanto a questi elementi, assume rilievo anche la presenza di finiture di pregio, come marmo, granito, legni nobili o materiali naturali di alto livello, oltre a impianti evoluti come ascensori o sistemi tecnologici avanzati.
Un ulteriore criterio riguarda la cubatura dell’edificio. Sono considerate abitazioni di lusso quelle con volume superiore a 2.000 metri cubi, sempre al netto degli spazi accessori. La normativa valuta inoltre il rapporto tra volume costruito e superficie del terreno, per individuare immobili caratterizzati da bassa densità edilizia e ampi spazi pertinenziali.
La superficie utile complessiva rappresenta uno degli indicatori più utilizzati nella pratica per individuare un’abitazione di lusso. Tuttavia, la sua corretta determinazione è stata più volte chiarita dalla giurisprudenza. Con l’ordinanza n. 1538 del 25 gennaio 2021, la Corte di Cassazione ha precisato che la superficie deve essere calcolata escludendo elementi accessori come balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.
L’attenzione deve concentrarsi esclusivamente sugli spazi effettivamente abitabili e utilizzabili nella vita quotidiana. Secondo questo orientamento, ciò che conta non è solo la dimensione complessiva, ma la reale potenzialità abitativa dell’immobile, cioè la sua concreta idoneità a essere utilizzato come abitazione principale e funzionale.
Nel sistema catastale italiano, gli immobili a destinazione residenziale con caratteristiche di particolare pregio sono inseriti in specifiche categorie catastali. In particolare, rientrano tra gli immobili considerati di maggior valore:
Queste categorie identificano immobili che, per le loro caratteristiche strutturali, qualitative o storiche, vengono classificati come abitazioni di pregio.
La classificazione di un immobile come abitazione di lusso ha effetti concreti, soprattutto in ambito fiscale. Per questo è fondamentale conoscerne le implicazioni prima di acquistare o vendere una proprietà:
