Casa all’asta: è un affare? Ecco cosa sapere

Le aste giudiziarie rappresentano una buona opportunità per comprare casa a un prezzo conveniente, in media del 50 percento in meno del prezzo di mercato.

Vediamo come funziona l’asta immobiliare.

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Chi decide il prezzo di un immobile all’asta

A stabilire il prezzo di un immobile che finisce all’asta è un perito nominato dal Giudice dell’Esecuzione. Tale perito visiona la casa e poi stabilisce il prezzo di vendita che va scritto nella perizia di stima, pubblicata online nelle piattaforme dedicate alle vendite di beni all’asta.

In genere, il prezzo stabilito nella perizia coincide con il prezzo di vendita iniziale, inoltre il Giudice stabilisce anche il rialzo minimo in sede di gara che è riportato nell’avviso di vendita.

Dove cercare una casa all’asta

Se si sta cercando un’immobile all’asta nella speranza di fare un affare, il primo consiglio è di cercare nel modo giusto attraverso i canali ufficiali di vendita di immobili all’asta.

Tutti gli annunci sono riportati nel Portale delle vendite Pubbliche gestito dal ministro della Giustizia, inoltre, generalmente sono riportati nei siti dei Tribunali, ma vi sono anche altre fonti autorevoli, come quotidiani e siti specializzati in vendite di beni all’asta.

Cosa fare prima di partecipare a un’asta

Prima di partecipare a un’asta immobiliare, vi consigliamo di analizzare tutte le informazioni presenti nell’avviso di vendita e nella perizia che sono:

• luogo esatto dove è sito l’immobile e descrizione dell’immobile in perizia;
• descrizione dell’asta: luogo, data e orario;
• il termine di presentazione delle offerte;
• il prezzo base di vendita;
• le modalità di vendita: senza incanto e con incanto;
• il rilancio minimo.

Partecipare ad un’asta non è semplice e non tutti sono in grado di seguire la procedura adeguatamente. Meglio rivolgersi a professionisti per non trascurare dettagli importanti.

Ad esempio, va valutata con attenzione la perizia per verificare la qualità dello stabile e per individuare eventuali problemi che devono essere sanati, ad esempio la presenza di abusi edilizi o gravami non cancellabili.

Inoltre, è fortemente consigliato visionare l’immobile anche per valutare lo stato del condominio. È infatti possibile richiedere, attraverso i siti dedicati alle vendite all’asta, di effettuare la visita per valutare il contesto in cui si trova l’immobile. 

Una volta inviata la richiesta, sarai contattato dal custode giudiziario ad uno dei recapiti indicati e ti saranno comunicati data e ora della visita. Non dovrai sostenere alcun costo, la visita è gratuita.

In alternativa, puoi  inviare una e-mail direttamente al custode giudiziario sollecitando un appuntamento. 

Cosa serve per partecipare all’asta

Per partecipare all’asta di un immobile è bene essere pronti economicamente e disporre di tutta la cifra necessaria all’acquisto in tempi rapidi, di solito entro 120 giorni dall’aggiudicazione. Tuttavia è possibile finanziarie l’acquisto anche tramite mutuo bancario, in questo caso le banche finanziano in genere sino all’80% del valore di perizia. 

Per partecipare va versata la cauzione, di solito pari almeno al 10% del prezzo offerto, tramite assegno circolare o bonifico bancario: questa cauzione viene resa se non ci si aggiudica l’immobile, ma non viene restituita se una volta aggiudicata la casa si rinuncia all’acquisto per mancanza di liquidità o per altri motivi.

A un’asta immobiliare possono partecipare sia persone fisiche sia giuridiche.

Asta immobiliare: come avviene la vendita

Ormai la quasi totalità delle aste avviene senza incanto con modalità telematica. In questo caso, bisogna presentare un’offerta telematica attraverso il modulo presente sul Portale delle vendite Pubbliche entro la data fissata nell’avviso di vendita.

L’offerta conterrà, il prezzo, tempistica, modalità di pagamento. Tutte le proposte vengono aperte insieme il giorno dell’asta e, in caso di unica offerta valida, il delegato alla vendita aggiudica l’immobile, mentre in caso di più offerte valide dà il via alla gara in cui ciascun partecipante puo’ effettuare i rilanci. 

Se il bene viene aggiudicato, il giudice emette un decreto contenente modalità di versamento e scadenze. Se non sono presenti offerte adeguate il giudice rimanda ad una successiva asta ribassando il prezzo.

Immobili all’asta: è conveniente?

Se conviene comprare una casa all’asta è una domanda assolutamente lecita. Spesso si rinuncia ad affrontare il percorso perché poche sono le certezze e troppi i dubbi sull’argomento.

Di base possiamo affermare che comprare all’asta in genere è conveniente perché:

• si può acquistare ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato;
• si può rivendere a un prezzo maggiorato rispetto all’acquisto, conseguendo un profitto.

Le aste immobiliari possono essere ottime occasioni per acquistare case a un prezzo inferiore anche del 40% del valore di mercato.

Per evitare di compiere acquisti svantaggiosi all’asta, bisogna leggere con attenzione la perizia ordinata dal tribunale, meglio ancora se da parte di un tecnico o di consulenti immobiliari di fiducia.

Vantaggio a lungo termine

Acquistare all’asta, come ogni acquisto inerente un immobile, dovrebbe generare un vantaggio a lungo termine. 

È importante saper leggere con occhio critico le perizie per capire se l’investimento avrà un profitto a lungo termine soprattutto in relazione a:

• quartiere e alla città nei quali si trova la casa;
• circostanze ambientali;
• possibilità di crescita del contesto grazie alla presenza di centri commerciali, di servizi, collegamenti.

Aste immobiliari: attenzione ai rischi

Chi ha esperienza nell’acquistare beni all’asta tiene in considerazione il “worst case scenario”, la peggiore situazione nella quale possono trovarsi a livello di redditività dell’investimento. Ad esempio, un immobile in vendita a prezzo decisamente in ribasso non significa automaticamente un ottimo margine di profitto.

Il ribasso infatti può celare la presenza di problemi che gravano sull’immobile, come la necessità di compiere lavori di ristrutturazione, debiti pendenti con il condominio o con l’Agenzia delle Entrate, inquilini che rifiutano di andarsene, così come contratti opponibili. Ancora più a rischio se l’immobile resta invenduto per più aste.

Il consiglio resta sempre lo stesso: non percorrere un’asta senza le giuste competenze, meglio affidarsi alla consulenza di venditori immobiliari esperti.