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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
La morte di un genitore, di un nonno o di altro familiare può far entrare nel patrimonio di un minore un appartamento o una quota di abitazione. La minore età non è di ostacolo alla delazione, ma muta le regole del gioco: il minore non decide da sé se accettare l’eredità, se vendere la casa o se compiere gli atti di maggior momento, poiché agiscono per lui i genitori esercenti la responsabilità genitoriale o, nei casi previsti, il tutore.
La cautela si spiega con la composizione dell’asse, che accanto ai cespiti può recare debiti, ipoteche e oneri condominiali arretrati. Per questo l’articolo 471 del codice civile stabilisce che l’eredità devoluta a un minore non può essere accettata se non con beneficio d’inventario: è precluso l’acquisto puro e semplice, che esporrebbe senza schermo il patrimonio personale del figlio.
Il beneficio mantiene distinti il patrimonio del defunto e quello dell’erede, contenendo la responsabilità per i debiti ereditari entro il valore di quanto ricevuto. La dichiarazione è resa dal rappresentante legale, nel rispetto delle autorizzazioni prescritte.
Il quadro è stato ridisegnato dalle Sezioni Unite con la sentenza 6 dicembre 2024, n. 31310, che ha enunciato un principio di rilievo pratico notevole: la dichiarazione di accettazione beneficiata resa dal legale rappresentante del minore, ancorché non seguita dalla redazione dell’inventario, fa acquisire al minore la qualità di erede, privando di efficacia la rinuncia manifestata dopo il raggiungimento della maggiore età.
La pronuncia ha superato l’orientamento che in passato ammetteva la rinuncia successiva, del quale era espressione la Cassazione civile, sez. II, 24 luglio 2000, n. 9648: di quella decisione resta fermo l’assunto per cui durante la minore età non opera il meccanismo dell’articolo 485 c.c., che alla mancata redazione dell’inventario nei termini ordinari riconnette l’acquisto puro e semplice, mentre è caduta la conclusione in punto di rinuncia.
L’articolo 489 c.c. concede al minore divenuto maggiorenne un anno per conformarsi alle norme sul beneficio, redigendo l’inventario; se quel termine trascorre inutilmente, decade dal beneficio e risponde dei debiti ereditari con il proprio patrimonio. Non può liberarsi rinunciando, perché erede lo è già: può soltanto perdere lo schermo della responsabilità limitata. L’anno successivo ai diciotto è perciò il momento più delicato dell’intera vicenda.
Essere proprietario non significa poter curare personalmente la casa. L’amministrazione ordinaria spetta ai genitori, che gestiscono i beni del figlio nel suo interesse: adempimenti conservativi, spese necessarie, rapporti con il condominio, interventi che non incidono sulla consistenza patrimoniale.
Altro discorso per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. L’alienazione della casa, la costituzione di ipoteca, la divisione ereditaria e ogni negozio idoneo a incidere stabilmente sul patrimonio richiedono, ai sensi dell’articolo 320 c.c., l’autorizzazione del giudice tutelare, che può essere concessa soltanto per necessità o utilità evidente del figlio. Se poi insorge conflitto di interessi patrimoniali fra i figli soggetti alla medesima responsabilità genitoriale, o fra questi e i genitori, l’ultimo comma della stessa norma impone la nomina di un curatore speciale: ipotesi tutt’altro che teorica quando genitore e figlio sono coeredi e devono procedere alla divisione.
La casa, dunque, può essere conservata, goduta dal nucleo familiare, locata ove compatibile con l’interesse del minore e, ricorrendone le condizioni, persino alienata.
Sì, ma non liberamente e non sempre davanti allo stesso giudice. Quando l’immobile proviene da un’eredità ancora interessata dalla procedura beneficiata entra in gioco l’articolo 747 c.p.c., e il discrimine è stato tracciato da Cassazione civile, sez. II, 27 luglio 2012, n. 13520.
Finché la fase successoria è aperta, l’autorizzazione compete al tribunale in composizione collegiale del luogo di apertura della successione, sentito il giudice tutelare, perché in quel momento non è in gioco soltanto l’interesse del minore, ma anche quello dei creditori del defunto. Quando invece il bene è ormai definitivamente acquisito al patrimonio del minore, provvede il giudice tutelare in composizione monocratica secondo il domicilio del minore, a norma dell’articolo 320 c.c. Mutano dunque organo, composizione, competenza territoriale e interessi presidiati: un errore nella scelta del giudice si riverbera sulla validità dell’atto.
L’autorizzazione, del resto, va acquisita prima ancora del rogito. Gli atti compiuti senza osservare tali prescrizioni sono annullabili ai sensi dell’articolo 322 c.c., su istanza dei genitori, del figlio o dei suoi eredi e aventi causa; e poiché il preliminare è già atto dispositivo del patrimonio, l’omissione lo espone alla medesima sorte.
Va infine ricordato il canale aperto dalla riforma Cartabia: l’articolo 21 del d.lgs. n. 149 del 2022 consente al notaio rogante, su richiesta scritta delle parti, di rilasciare le autorizzazioni per gli atti nei quali interviene un minore o aventi a oggetto beni ereditari, con l’onere di stabilire le cautele per il reimpiego delle somme spettanti al minore.
Per intestare una casa ai figli ancora minorenni, occorre rispettare un iter preciso: ecco tutto quello che c’è da sapere.
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Finché l’immobile resta nel patrimonio del minore va amministrato. Oneri condominiali, imposte, manutenzioni, assicurazioni e opere necessarie a evitare il deterioramento sono curati dal rappresentante legale attingendo, nei limiti consentiti, alle risorse del minore o dell’eredità.
La locazione può rivelarsi opportuna quando la casa è vuota e genera soltanto costi. Vanno però soppesati durata e contenuto del contratto: un rapporto idoneo a condizionare in misura rilevante la futura disponibilità del bene reclama le cautele proprie degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione.
Con la maggiore età cessa la rappresentanza legale e il giovane proprietario acquista la piena capacità di amministrare e disporre del bene secondo il proprio giudizio.
I diciotto anni, però, non cancellano quanto è accaduto prima. Se l’eredità è stata accettata con beneficio dal rappresentante legale, la qualità di erede è già stata acquistata in via definitiva; ciò che resta da salvaguardare è soltanto la limitazione di responsabilità, e la si salvaguarda redigendo l’inventario entro un anno. È l’adempimento che nella pratica viene spesso trascurato, con conseguenze che possono rivelarsi rovinose quando l’asse comprende debiti superiori al valore dell’immobile.
Quando nell’eredità di un minore vi è una casa conviene dunque misurare fin da subito non il solo valore del cespite, ma anche debiti, ipoteche, quote dei coeredi e costi di gestione. L’immobile può essere gestito anche prima dei diciotto anni; le scelte di maggior peso esigono però le autorizzazioni di legge e hanno nell’interesse del minore il proprio criterio ordinatore.
