Casa in affitto in condominio: il conflitto tra il locatore ed il regolamento condominiale

Il rapporto tra locatore e condominio è spesso segnato da problematiche legate alla gestione condivisa degli spazi e al rispetto del regolamento condominiale. Inoltre, con la crescente diffusione delle locazioni brevi negli ultimi anni, il contrasto tra le esigenze dei locatori e quelle degli altri condòmini è diventato un tema davvero attuale.

Il regolamento condominiale come strumento di “controllo”

In primis occorre evidenziare che il regolamento condominiale potrebbe prevedere divieti specifici in relazioni a particolari destinazioni d’uso dell’immobile (si pensi divieto di modificare la destinazione d’uso o di adibire l’immobile ad affittacamere), e pertanto il locatore dovrà necessariamente adeguarsi e limitare la locazione alle attività permesse.

Difatti, molti regolamenti condominiali impongono ad esempio limiti sull’utilizzo di determinati spazi (come cortili o terrazzi) e possono richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per l’affitto a breve termine. In tal senso, non di rado si verificano conflitti tra locatori che desiderano affittare liberamente e i condòmini che ritengono che l’affitto breve non sia compatibile con l’uso residenziale dell’edificio.

Per comprendere meglio i divieti imposti dal regolamento condominiale al locatore, è utile però fare un passo indietro e fare una distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare.

• Il regolamento contrattuale è quello redatto dal primo proprietario dell’intero condominio e viene incluso nei contratti di acquisto degli appartamenti. Ogni condomino è tenuto ad accettarlo quando compra l’immobile. Questo tipo di regolamento è obbligatorio non solo per i condomini attuali, ma anche per quelli che acquisteranno in futuro ed infatti, poiché può contenere limitazioni sull’uso delle proprietà private, è importante che chi acquista l’immobile accetti il regolamento in modo chiaro e senza equivoci.
• Il regolamento assembleare, invece, viene creato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dal codice civile. Una volta approvato, questo regolamento diventa vincolante per tutti i condomini, come una normale delibera assembleare. Tuttavia, ha un ambito più limitato rispetto al regolamento contrattuale, poiché non può modificare i diritti individuali dei condomini né incidere sulle proprietà esclusive, a meno che non venga approvato all’unanimità.

La posizione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dato chiarimenti importanti sulla validità delle limitazioni previste dai regolamenti condominiali. Ad esempio, con la sentenza n. 19212/2019, la Cassazione ha stabilito che se un regolamento condominiale impone restrizioni sul diritto del proprietario di affittare l’immobile, queste limitazioni devono essere approvate all’unanimità dai condòmini e registrate ufficialmente nei registri immobiliari per essere valide anche per chi compra l’immobile in futuro. In pratica, un nuovo proprietario non è obbligato a rispettare limitazioni che non sono state correttamente registrate.

Inoltre, con la sentenza n. 22711/2020, la Cassazione ha ribadito che, se il regolamento condominiale non vieta espressamente gli affitti brevi turistici, una semplice maggioranza di condòmini non può imporre tale divieto. Per modificare il regolamento e introdurre restrizioni sugli affitti brevi, è necessaria l’unanimità dei condomini.

Locazioni brevi e conflitti con i regolamenti condominiali

Negli ultimi anni, l’aumento delle locazioni brevi grazie a piattaforme digitali come Airbnb e Booking ha generato nuovi vantaggi per i locatori, ma anche nuovi conflitti con le regolamentazioni condominiali. Molti regolamenti condominiali impongono limiti sull’uso delle proprietà e, sebbene la locazione di un appartamento per meno di 30 giorni non debba necessariamente essere comunicata all’amministratore, essa può avere effetti sul godimento delle aree comuni. Ad esempio, può causare disturbi per i vicini, un aumento del traffico, rumori e usi impropri degli spazi comuni.

Legittimo l’aumento delle spese per i Bed & Breakfast in Condominio

Un esempio recente di come le locazioni brevi possano influire sul condominio riguarda la sentenza n. 1271/2024 del Tribunale di Roma. In questo caso, il giudice ha ritenuto legittima la delibera che aumentava del 30% le spese condominiali a carico dei Bed and Breakfast presenti nell’edificio. Tale aumento era dovuto all’uso più intenso degli spazi comuni, come l’ascensore e le scale, da parte degli ospiti del B&B, che nel tempo hanno generano costi maggiori per la manutenzione e la gestione.

Il regolamento condominiale in questione prevedeva una clausola specifica (art. 19) che consentiva all’assemblea, con una maggioranza semplice, di imporre un aumento delle spese se l’uso degli spazi comuni fosse intensificato per attività diverse dall’abitazione, come nel caso dei B&B. Questo principio si basa sull’art. 1123 del Codice civile, che stabilisce che le spese condominiali devono essere ripartite tra i condomini proporzionalmente al valore delle rispettive proprietà, salvo diversa convenzione.

Il divieto di attività di affittacamere e bed&breakfast

Le pronuncia appena vista del tribunale romano è però isolata, data la particolarità del caso, nel panorama giudiziario italiano. Difatti, di base, la giurisprudenza è costante nel ritenere che se è pur vero che ogni condominio ha il diritto di stabilire limitazioni sull’uso delle proprietà private, è altrettanto vero che tale divieto deve essere specifico e non generico.

Un esempio recente è la pronuncia del Tribunale di Milano, Sez. XIII, del 10 maggio 2024 (sentenza n. 4974), che ha precisato che una clausola che vieta l’attività di affittacamere o B&B non impedisce ai condòmini di stipulare contratti di locazione breve. Questi contratti non sono considerati come attività alberghiera, quindi non sono soggetti ai divieti di cui sopra.

Conseguenze per il locatore in caso di violazione del regolamento da parte del conduttore

Un aspetto poco conosciuto dai locatori è che quando un inquilino viola il regolamento condominiale, il locatore può essere ritenuto responsabile per tale violazione. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 11859/2011, ha stabilito che il locatore ha l’obbligo di far rispettare il regolamento condominiale anche da parte dell’inquilino, e può essere chiamato a rispondere in caso di violazioni.

In altre parole, se il locatore non interviene per prevenire o risolvere la violazione, può essere ritenuto responsabile per il danno subito dagli altri condòmini. Sul punto si osservi che a nulla varrebbe la tesi del locatore di aver cercato di impedire la violazione, poiché la responsabilità del locatore rimane comunque in caso di inadempimento. 

Si veda la recente sentenza n. 976/2023 del Tribunale di Cassino ha confermato che, se l’inquilino compie azioni contrarie al regolamento di condominio, il proprietario non è esonerato dalla sua responsabilità. In questi casi, il proprietario deve intervenire per evitare che il problema continui e, se necessario, agire legalmente per risolvere il contratto con l’inquilino che causa i disagi.

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