Case di ringhiera: il condominio ha l’obbligo di fare la manutenzione dei bagni comuni

Una recente pronuncia del tribunale di Milano, la sentenza numero 8442 del 30 settembre 2024, analizza il caso delle case di ringhiera e della manutenzione (mancata) degli spazi e dei servizi comuni.

Le case di ringhiera

Durante il boom economico degli anni ’60, gli immigrati al Nord Italia trovavano sistemazione nelle case di ringhiera, abitazioni economiche dove diverse famiglie condividevano spazi ristretti e servizi. In tale contesto, l’immediata necessità era quella di realizzare case a basso costo con ottimizzazione degli spazi.

Nascevano quindi queste soluzioni, edifici da due a sei livelli, balconi interni e un cortile comune, con ogni piano dotato di una balconata lungo il perimetro, spesso anche con servizi igienici comuni per ogni piano. Ricostruita a grandi linee la storia di queste opere, è interessante osservarne il loro adattamento alle norme condominiali.

La vicenda

La questione nasce dalla richiesta di una condomina riguardo la mancanza di manutenzione dei bagni comuni di uno stabile sito nella città meneghina. La conformazione dello stabile prevede un unico bagno in comune a piano e, per ogni piano, sono realizzate tre unità immobiliari. Nessun problema se non fosse che, i servizi igienici, versano in uno stato di degrado tale da renderli inutilizzabili.

La condomina ha ripetutamente sollecitato il condominio a ripararli, affinché potesse utilizzarli, non avendo mai una effettiva determinazione in tal senso da parte dello stesso.

È evidente che tale situazione le ha impedito per molto tempo di usufruire della propria unità immobiliare, non disponendo la stessa di un servizio igienico proprio e risultando quello condominiale completamente inagibile.

L’obbligo di custodia del condominio

Il Tribunale, nell’accogliere la domanda della condomina, ricorda che in capo al condominio vige l’obbligo di custodia di cui all’articolo 2051 del codice civile e, pertanto, il condominio in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni non rechino pregiudizio ad alcuno.

Nel caso in esame, anche grazie alle risultanze della Consulenza d’ufficio, si è potuto appurare che l’inerzia del condominio di provvedere alla manutenzione dei servizi igienici, ridotti in uno stato tale da renderli inidonei all’uso, ha provocato conseguenze negative nei confronti dell’attrice la cui unità abitativa è, per conformazione originaria dello stabile, sprovvista di servizi igienici.

In particolare, dalla documentazione prodotta nel giudizio emerge come tale obbligo di custodia non sia stato minimamente assolto: i bagni al terzo piano si presentano in un forte stato di degrado e il mancato obbligo manutentivo del condominio ha determinato l’impossibilità di utilizzarli per l’attrice e/o di poter concedere in locazione l’unità immobiliare di sua proprietà.

Alla luce di tali risultanze, il giudice ha quindi non solo obbligato il condominio ad effettuare la ristrutturazione dei bagni ormai fatiscenti bensì anche liquidato un danno, per mancato utilizzo dell’immobile dell’attrice, quantificato in oltre 10 mila euro, oltre alla condanna alle spese di giudizio. 

La natura oggettiva dell’obbligo di custodia del condominio

La responsabilità del condominio, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, è di natura oggettiva. Per configurarla, basta che l’attore dimostri il nesso di causalità tra il bene custodito e il danno subito. Il custode deve invece provare che il danno sia stato causato da un evento imprevedibile e inevitabile, senza che la sua diligenza influisca sulla responsabilità.

Un condomino può chiedere il risarcimento per i danni derivanti dai difetti delle parti comuni attraverso un’azione ai sensi dell’art. 2051, poiché la custodia e manutenzione di queste parti sono responsabilità del condominio.

Tuttavia, è opportuno precisare che anche il condomino danneggiato seppur abbia diritto al risarcimento, non è comunque esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese per la riparazione delle parti comuni e per i danni alla sua proprietà.

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