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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
La scelta di una casa prefabbricata è talvolta legata alle loro caratteristiche di sostenibilità, efficienza energetica e pianificazione dei tempi di realizzazione. Tuttavia, l’origine industriale dei moduli e la loro posa in opera non esentano l’edificio dal rispetto delle normative urbanistiche e dei vincoli territoriali vigenti.
Per comprendere dove sia possibile realizzare un’abitazione di questo tipo e quali passaggi affrontare, occorre partire dalla base e chiarire la vera natura di queste strutture.
Le case prefabbricate sono edifici le cui componenti strutturali — come pareti, solai, elementi di copertura e telai — vengono progettate e realizzate all’interno di uno stabilimento industriale per poi essere trasferite in un altro luogo dove verranno assemblate su una fondazione predisposta all’occorrenza.
A differenza delle abitazioni tradizionali, costruite interamente “in loco” mattone su mattone, le prefabbricate sfruttano processi produttivi altamente controllati. I materiali più utilizzati per la loro realizzazione sono il legno, l’acciaio e il cemento armato alleggerito.
Tra i vantaggi offerti da questa modalità costruttiva:
Tuttavia, molto spesso si tratta di soluzioni che non consentono un grosso margine di personalizzazione (salvo eventuali accordi con la ditta produttrice), difficili da sviluppare in altezza, che richiedono un’adeguata manutenzione che non non si possono collocare dove si vuole, poiché sono soggette a vincoli sul posizionamento.
La casa prefabbricata non è una roulotte o una casa su ruote, non è una struttura temporanea e non può essere spostata a proprio piacimento.
I prefabbricati sono immobili a tutti gli effetti, destinati a soddisfare un’esigenza abitativa permanente e saldamente ancorati al suolo tramite fondazioni in cemento armato. Di conseguenza, non si possono costruire ovunque: al pari di qualsiasi costruzione tradizionale in muratura, necessitano di un terreno idoneo e del medesimo, rigoroso iter autorizzativo.
Il testo di riferimento riguardo la normativa vigente è il Decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 2001 e le successive modifiche.
La scelta della localizzazione rappresenta il punto di partenza cruciale di tutto l’iter. Il requisito primario è la natura urbanistica del suolo: il terreno deve essere edificabile.
Non è quindi possibile realizzare una casa prefabbricata abitabile su un terreno agricolo o con destinazione verde privato non edificabile. Anche se la struttura viene assemblata in pochi giorni o commercializzata in moduli, la legge valuta l’impatto urbanistico e la permanenza dell’uso abitativo, vietando qualsiasi nuova edificazione residenziale al di fuori dei comparti urbanistici idonei.
Esistono due scenari principali in cui è possibile procedere:
È importante sottolineare che, anche quando si procede alla sostituzione edilizia di un immobile preesistente, il terreno sottostante resta soggetto alla verifica della sua qualificazione edificatoria. In entrambi i contesti, prima di procedere con qualsiasi acquisto o impegno contrattuale, è indispensabile richiedere al Comune il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) ed effettuare uno studio di fattibilità con il supporto di un tecnico.
L’installazione di soluzioni senza permesso può comportare sanzioni amministrative e penali.
Le abitazioni prefabbricate in legno, acciaio o cemento possono offrire elevate prestazioni antisismiche, ma dal punto di vista edilizio non sono strutture “libere” da autorizzazioni.
Come per qualunque altro edificio civile, anche la casa prefabbricata ha bisogno di un progetto edilizio completo redatto da un professionista abilitato e iscritto all’albo — che si tratti di un geometra, un architetto o un ingegnere.
Il produttore fornisce i componenti strutturali e i dettagli dell’involucro, ma spetta al tecnico incaricato adattare il progetto alle caratteristiche specifiche del luogo.
Nel progetto dovranno essere presi in considerazione i seguenti vincoli:
Una volta che il progetto è stato presentato e approvato dalla commissione edilizia del Comune (o tramite i competenti uffici tecnici), occorre individuare la figura del direttore dei lavori. Trattasi di una figura professionale che ha la responsabilità di garantire che l’opera venga eseguita in totale conformità con il progetto approvato e nel rispetto delle norme di sicurezza vigenti. La direzione dei lavori potrà essere svolta dallo stesso progettista oppure da un altro professionista di fiducia scelto dal proprietario.
Il Direttore dei Lavori coordinerà le fasi preliminari, come gli scavi e la realizzazione delle fondazioni in cemento armato, assicurandosi che la piastra di supporto rispetti al millimetro le tolleranze richieste per il successivo assemblaggio della struttura prefabbricata.
Per giungere alla realizzazione dell’opera è necessario raccogliere e depositare una serie di elaborati tecnici e titoli abilitativi presso le autorità competenti. Tra i principali documenti da presentare:
