Che cos’è il regolamento condominiale contrattuale?

Quando si vive in condominio, le regole sono fondamentali per garantire una convivenza pacifica e ordinata. E proprio queste regole, nella maggior parte dei casi, sono raccolte in un documento chiamato regolamento condominiale, di cui esistono due tipologie: quello assembleare e quello contrattuale. 

Entriamo nei dettagli sul regolamento condominiale contrattuale, che cos’è, quali caratteristiche ha, quando è valido, come si può modificare e cosa comporta per i singoli condomini.

Cos’è il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è un insieme di norme che disciplinano la vita all’interno del condominio. L’articolo 1138 del Codice Civile ne specifica i contenuti obbligatori, tra cui:

• l’uso delle parti comuni;
• la ripartizione delle spese;
• la tutela del decoro architettonico dell’edificio;
• le regole per l’amministrazione.

Il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomìni con più di dieci proprietari, ma può essere adottato anche in realtà più piccole. Nel caso in cui l’assemblea non provveda alla sua approvazione, ciascun condomino può rivolgersi al giudice per ottenerne uno valido.

Tipologie di regolamento condominiale: assembleare e contrattuale

Esistono due tipologie di regolamento condominiale:

• Regolamento assembleare: approvato con una delibera dell’assemblea condominiale secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. (la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio). Contiene norme “interne” relative all’uso delle cose comuni e all’organizzazione della gestione condominiale.
• Regolamento contrattuale (o convenzionale): viene predisposto solitamente dal costruttore o dall’unico originario proprietario dell’edificio e viene allegato agli atti di vendita delle singole unità immobiliari. Oppure può essere approvato all’unanimità da tutti i condòmini in un secondo momento. Questo tipo di regolamento può contenere clausole che incidono sui diritti dei singoli condomini, anche sulle loro proprietà esclusive.

Regolamento condominiale contrattuali: cosa prevede

Nel regolamento condominiale contrattuale sono importanti le clausole di natura contrattuale, che sono quelle che vanno oltre la semplice regolamentazione dell’uso delle parti comuni. Possono, per esempio:

• vietare il frazionamento di un appartamento;
• limitare il cambio di destinazione d’uso (es. divieto di trasformare un’abitazione in ufficio);
• assegnare in modo esclusivo parti comuni come i posti auto o lastrici solari;
• modificare i criteri di ripartizione delle spese rispetto a quanto previsto dalla legge.

Si tratta quindi di limitazioni al diritto di proprietà, che, per essere valide e vincolanti, devono avere una base contrattuale, cioè devono essere approvate da tutti i condòmini.

Condominio: quando il regolamento contrattuale è vincolante?

Perché una clausola contrattuale sia effettivamente vincolante per ogni singolo condomino, devono verificarsi due condizioni alternative:

• Accettazione espressa: la clausola è richiamata esplicitamente nell’atto di acquisto dell’immobile o il regolamento è stato allegato al rogito notarile. In questo caso, il nuovo proprietario l’ha accettata volontariamente al momento dell’acquisto.
• Trascrizione nei registri immobiliari: la clausola è trascritta specificamente nella conservatoria per ogni unità immobiliare (cioè nel subalterno). Questo serve a rendere opponibile la clausola anche ai futuri acquirenti.

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, non basta un generico rinvio al regolamento condominiale per rendere vincolante una clausola contrattuale. È necessaria una “relatio perfecta”, ovvero un riferimento preciso e dettagliato.

Si può modificare un regolamento contrattuale?

È possibile modificare un regolamento contrattuale anche se, a differenza del regolamento approvato semplicemente in assemblea, questo è molto più vincolante, proprio perché è stato accettato da ciascun condomino al momento dell’acquisto dell’immobile. Questo significa che non tutto può essere cambiato con una semplice votazione.

In generale, bisogna distinguere tra due tipi di modifiche: quelle che toccano i diritti individuali dei condomini e quelle che riguardano l’uso e la gestione delle parti comuni.

Modifiche ai diritti individuali: serve l’unanimità

Se il regolamento contiene clausole che limitano l’uso del proprio appartamento – per esempio il divieto di affittare a uso turistico, o di tenere animali domestici – siamo nel campo dei diritti soggettivi. E qui non basta una votazione in assemblea, per quanto partecipata: in questi casi, serve l’unanimità di tutti i condomini interessati. Ogni singolo proprietario deve essere d’accordo, altrimenti la modifica non è valida.

Un esempio pratico? Se il regolamento vieta di aprire uno studio medico o un B&B in condominio, nessuno può ignorare questa clausola o modificarla solo con il voto della maggioranza. Occorre che tutti i condomini accettino esplicitamente il cambiamento.

Modifiche alla gestione delle parti comuni: basta la maggioranza qualificata

Diverso il discorso se si vogliono cambiare alcune regole pratiche legate alla convivenza o all’uso degli spazi comuni. Parliamo, per esempio, degli orari in cui si può fare rumore, delle fasce orarie per le pulizie, dell’uso del giardino o delle regole per il deposito dei rifiuti. Qui non si toccano i diritti esclusivi dei singoli, ma solo le modalità di gestione della vita condominiale.

In questi casi, non serve l’unanimità. È sufficiente la cosiddetta maggioranza qualificata, ovvero:

• la maggioranza dei presenti in assemblea
• che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’intero condominio

Quindi, se ad esempio si decide di modificare l’orario in cui è consentito usare il cortile per attività ricreative, non bisogna ottenere il sì di tutti, ma solo quello della maggioranza “rafforzata”.

Perché è importante conoscere la natura del regolamento?

Capire se si ha a che fare con un regolamento contrattuale è essenziale per:

• sapere quali obblighi sono effettivamente vincolanti;
• comprendere quali clausole possono limitare i propri diritti di proprietario;
• conoscere i criteri per modificare o contestare alcune regole;
• evitare decisioni assembleari invalide per mancanza di unanimità.

Non di rado, infatti, sorgono dispute proprio perché si confonde una clausola contrattuale con una di natura meramente organizzativa, rischiando di adottare delibere non valide.

Conclusioni

Il regolamento condominiale contrattuale non è un semplice elenco di regole: è un documento che può incidere in modo profondo sulla libertà e sui diritti dei proprietari. Comprenderne la natura, le modalità di approvazione, i vincoli e le possibilità di modifica è fondamentale per ogni condomino, presente o futuro.

In caso di dubbi, è sempre consigliabile consultare un professionista o analizzare attentamente l’atto di acquisto per capire se e in che misura si è vincolati da clausole di natura contrattuale. Una maggiore consapevolezza oggi può evitare grandi problemi domani.