Chi paga lo sfondellamento del solaio?

Lo sfondellamento del solaio è un rischio da evitare per la sicurezza in casa. È un fenomeno abbastanza comune, che non sempre si riesce a prevenire, perciò comporta costi e responsabilità. Ma a carico di chi?

Facciamo luce sui criteri dei costi di ripartizione in caso di sfondellamento del solaio, secondo la normativa vigente.

Cosa si intende per sfondellamento? 

Prima di affrontare il problema delle spese, è importante comprendere cosa si intenda per sfondellamento del solaio. Questo fenomeno si manifesta con il distacco degli intonaci e delle pignatte, i rivestimenti in laterizio della struttura portante di un solaio.

Le cause più comuni dello sfondellamento del solaio sono le seguenti:

• umidità;
• usura del tempo;
• difetti nella costruzione;
• negligenza e trascuratezza nella manutenzione.

Lo sfondellamento può causare la caduta di parti del solaio, con evidenti rischi per la sicurezza degli occupanti in casa, o di passanti esterni sotto le tettoie e i tetti esterni di un condominio. 

Chi paga lo sfondellamento del solaio?

La normativa nazionale è la stessa cui si fa riferimento per le parti comuni di un edificio condominiale. L’articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese per la manutenzione e riparazione dei soffitti e solai, essendo parti comuni dell’edificio, debbano essere ripartite tra tutti i condomini e proprietari degli appartamenti del condominio, in base ai millesimi di proprietà. 

Tuttavia, la materia è più complessa, poiché il cedimento di un solaio non sempre coinvolge tutti i condòmini. La ripartizione delle spese per la messa in sicurezza e la riparazione del solaio dipende dalla specifica situazione in cui si verifica lo sfondellamento. Ecco i principali casi.

Cedimento solaio e soffitto tra due unità abitative

In questo caso, le spese devono essere suddivise tra i proprietari delle due abitazioni situate ai piani interessati. Secondo quanto previsto dall’articolo 1125 del Codice civile, le spese vanno ripartite come segue:

• il proprietario del piano superiore copre i costi relativi alla pavimentazione;
• il proprietario del piano inferiore si fa carico delle spese per l’intonaco, la tinteggiatura e le eventuali decorazioni.

Quando paga il singolo condomino

Il carico delle spese potrebbe ricadere sul singolo condomino. Ad esempio, se lo sfondellamento è causato da un comportamento negligente, da scarsa manutenzione o da lavori effettuati senza il consenso dell’intero condominio, le spese potrebbero ricadere sul singolo condòmino.

Solaio in una zona di uso comune

Se lo sfondellamento interessa un solaio situato in una parte comune dell’edificio, come un corridoio, un atrio, un vano scala, o le coperture del cortile, dei garage e di eventuali locali sotterranei, le spese vanno ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice civile.

Cedimento del solaio in una casa singola

Quando il solaio sfondellato fa parte di un’abitazione unifamiliare, o di un immobile che non rientra in un contesto condominiale, la responsabilità delle spese, e di eventuali danni a cose o persone, ricade interamente sul proprietario dell’immobile.

Come capire se il solaio sta cedendo?

La prevenzione è un atto di responsabilità da parte di un singolo condòmino o proprietario di una abitazione con il solaio a rischio sfondellamento.

Prevenire i rischi è possibile attraverso una regolare manutenzione e monitoraggio di un soffitto, soprattutto in edifici più datati. Cogliere i primi segni di cedimento può evitare il peggio. Nella fase evolutiva dello sfondellamento, possono manifestarsi diversi segnali di allarme, come i seguenti:

• macchie di umidità: indicano infiltrazioni d’acqua che stanno danneggiando le pignatte;
• quadri fessurativi: le fessure nell’intonaco segnalano movimenti e cambiamenti nell’assetto originale del solaio;
• avvallamenti e bombature: si possono notare in uno stadio avanzato e indicano porzioni del solaio in fase di distacco. A volte si notano i fori delle pignatte o piccoli squarci in vista;
• distacchi localizzati: piccoli distacchi in una parte del solaio sono campanelli d’allarme per possibili cedimenti in altre aree con simili caratteristiche costruttive.

Talvolta, lo sfondellamento avviene senza preavviso e si evolve asintomaticamente. Pertanto, è fondamentale eseguire controlli specifici e periodici del solaio. 

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