Come opporsi a una delibera condominiale

Vivere in un condominio significa condividere spazi, servizi e anche le decisioni prese durante l’assemblea. A volte, però, non tutti riescono ad accettare una di queste decisioni. Potrebbe succedere che un condomino creda che una delibera sia illegale o dannosa per i propri diritti. In questi casi, la legge permette di fare opposizione seguendo alcune regole precise e tempi stabiliti. 

Scopriamo come funziona l’impugnazione di una delibera condominiale, chi può agire e cosa comporta questa procedura.

Opposizione a delibera condominiale: cosa significa?

Impugnare o opporsi ad una delibera significa chiedere al giudice di annullarla o di dichiararla nulla. In pratica, un condomino contesta formalmente una decisione presa dall’assemblea perché la ritiene contraria alla legge, al regolamento o ai propri diritti.

L’impugnazione non è solo un gesto di protesta, ma un vero e proprio strumento legale stabilito dall’articolo 1137 del Codice Civile. Senza un’azione legale, la delibera resta legale e vincolante per tutti, anche per chi non era d’accordo.

Opporsi a una delibera condominiale è un diritto importante che protegge i condomini da decisioni ingiuste o illegittime. Tuttavia, si tratta di un procedimento che richiede attenzione, rapidità e il supporto di un professionista. Conoscere le differenze tra delibere annullabili e nulle, rispettare i termini stabiliti e valutare la mediazione sono i passi fondamentali per difendere i propri diritti senza danneggiare la convivenza condominiale.

Quando si può impugnare una delibera?

Non tutte le decisioni possono essere contestate: la legge distingue tra delibere annullabili e delibere nulle.

• Delibere annullabili: sono quelle prese in modo non perfetto, per esempio se un condomino non è stato convocato; se l’approvazione non è stata fatta con la maggioranza giusta; se la decisione non è stata presa rispettando le regole di voto. In questi casi, il condomino ha 30 giorni per agire: se era presente e ha votato contro o si è astenuto, il termine inizia il giorno della delibera; se era assente, i 30 giorni iniziano il giorno in cui riceve il verbale per raccomandata.
• Delibere nulle: riguardano violazioni più gravi, ad esempio quando l’assemblea decide su qualcosa che non spetta a lei, come modificare la proprietà di un singolo condomino. In questo caso, la delibera può essere contestata in qualsiasi momento.

Chi può opporsi a una delibera?

Non tutti i condomini hanno lo stesso diritto di impugnare una delibera. Possono agire:

• chi ha votato contro la delibera;
• chi si è astenuto;
• chi non è stato presente all’assemblea.

Quelli che hanno votato a favore non possono poi opporsi. Inoltre, anche uno solo dei comproprietari di un appartamento può impugnare la delibera, se è dissenziente o si è astenuto.

Opposizione delibera condominiale: come procedere

Per prima cosa è necessario un tentativo obbligatorio di mediazione. Il condomino deve iniziare la procedura di mediazione presso un organismo che ha l’autorizzazione.

L’obiettivo è trovare un accordo senza ricorrere al giudice. Se la mediazione riesce, la questione si risolve in fretta e con costi bassi. Se non riesce, si può andare al giudice.

Se non si raggiunge un accordo, il condomino – con l’aiuto di un avvocato – può presentare un ricorso al tribunale. A seconda dei casi, l’azione può essere presentata con:

• un atto di citazione notificato all’amministratore;
• un ricorso depositato in cancelleria entro 30 giorni.

Il giudice decide se la delibera è legale o no. Fino a quel momento, salvo sospensione cautelare, la delibera resta in vigore.

Esempi pratici

Ecco due esempi pratici;

Caso 1: delibera annullabile

L’assemblea decide di rifare la facciata, ma non convoca un condomino. In questo caso, il condomino non invitato può impugnare la delibera entro 30 giorni dalla ricezione del verbale.

Caso 2: delibera nulla

L’assemblea decide che un appartamento deve essere usato solo come ufficio, limitando la proprietà privata del singolo. La delibera è illegale: è nulla e può essere contestata in qualsiasi momento.

Quanto costa opporsi a una delibera?

I costi dipendono dalla complessità del problema:

• La mediazione obbligatoria può costare da poche decine a qualche centinaio di euro.
• Se si arriva al giudizio, le spese crescono di molto: da 1.000 a 4.000 euro, più l’onorario dell’avvocato.

Gli aspetti da non sottovalutare

Un errore comune è aspettare troppo. I 30 giorni previsti dalla legge sono fissi: se scadono senza aver iniziato la mediazione o depositato il ricorso, la delibera diventa definitiva.

Va ricordato che:

• per chi riceve il verbale via raccomandata, il termine inizia dal momento di ricevimento;
• se la raccomandata non viene ritirata subito, i termini partono dall’11° giorno successivo all’avviso di mancata consegna.