Come tutelarsi quando si acquista una casa in costruzione?

Acquistare una casa in costruzione può rappresentare un’ottima opportunità, soprattutto per chi desidera una soluzione abitativa moderna, efficiente e personalizzabile. 

Come ogni investimento importante, però, anche questa scelta comporta alcune insidie che è fondamentale conoscere. 

Scopriamo come tutelarsi quando si compra una casa in costruzione.

I principali vantaggi dell’acquisto su carta

Tra i vantaggi più evidenti di un acquisto “su carta” c’è la possibilità di ottenere un prezzo più conveniente rispetto a un immobile già ultimato: l’acquirente, inoltre, può spesso personalizzare gli spazi interni, scegliendo materiali, finiture e disposizioni più adatte alle proprie esigenze.

A ciò si aggiungono i benefici energetici e strutturali di un edificio di nuova costruzione: impianti moderni, maggiore isolamento termico e acustico e minori spese di manutenzione nel lungo periodo.

I rischi da non sottovalutare

Il pericolo più significativo nell’acquisto di un immobile in costruzione è legato alla potenziale crisi finanziaria o al fallimento dell’impresa. 

Infatti, se l’impresa costruttrice viene meno ai suoi impegni prima della stipula del rogito notarile, l’acquirente rischia di perdere tutte le somme già versate a titolo di acconto o caparra.

Allo stesso modo, l’inadempienza può manifestarsi con l’abbandono del cantiere o con la sospensione prolungata dei lavori, lasciando l’acquirente in una situazione di stallo con l’immobile incompiuto.

Oltre ai rischi finanziari, poi, esistono quelli legati alla realizzazione stessa del progetto: non è raro, purtroppo, che in corso d’opera si verifichino difformità tra quanto pattuito nel contratto preliminare e quanto effettivamente realizzato, oppure che si riscontrino problemi con i permessi e la conformità urbanistica.

Ancora più comuni sono i ritardi nella consegna, poiché una data di completamento promessa può slittare anche di molti mesi, causando disagi e costi aggiuntivi all’acquirente che magari ha già pianificato il trasloco o venduto il proprio precedente immobile.

Comprare una casa in costruzione: come tutelarsi passo dopo passo

Acquistare un immobile in costruzione richiede prudenza e informazione: esistono, però, strumenti concreti per proteggersi, sia sul piano legale sia su quello pratico.

Ecco le principali verifiche da fare prima di firmare qualsiasi contratto.

Affidabilità del costruttore

È consigliabile richiedere una visura camerale aggiornata, controllare che l’impresa sia iscritta regolarmente al Registro delle Imprese e che non siano presenti procedure concorsuali o fallimentari in corso.

Un ulteriore passo prudente è esaminare i lavori già realizzati dal costruttore: permette di valutare la qualità delle opere e l’affidabilità dell’impresa nel rispettare tempi e standard promessi.

La documentazione urbanistica e catastale

Prima di impegnarsi è necessario verificare che il costruttore sia in possesso di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie per l’intervento:

• concessione edilizia (o permesso di costruire): accertarsi che il costruttore abbia ottenuto il titolo abilitativo necessario per l’edificazione;
• visura catastale e frazionamenti: sebbene l’unità abitativa non sia ancora accatastata singolarmente, è opportuno verificare il frazionamento del lotto e l’iscrizione provvisoria (se già disponibile).

Il capitolato d’appalto e le specifiche costruttive

Il capitolato d’appalto è il documento tecnico che definisce standard qualitativi, materiali e finiture che saranno utilizzati nella costruzione:

• verifica dettagliata: confrontare le promesse commerciali con le specifiche tecniche riportate nel capitolato (tipo di isolamento, marca degli infissi, pavimenti, impianti, etc.);
• clausole di variazione prezzi: in un contesto di fluttuazione dei costi dei materiali è bene verificare che il contratto contenga clausole e limiti chiari per tutelarti da eventuali aumenti del prezzo finale non concordati.

Contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire non è un semplice accordo tra le parti, ma deve rispettare specifiche formali e sostanziali a pena di nullità:

• l’obbligo di trascrizione: la trascrizione del preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari è cruciale perché “prenota” l’immobile all’acquirente, proteggendolo da eventuali iscrizioni ipotecarie o pignoramenti successivi alla trascrizione e precedenti al rogito;
• contenuti essenziali: il preliminare deve obbligatoriamente contenere dettagli precisi, tra cui la descrizione dell’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, i termini di consegna e gli estremi della fideiussione;
• penali adeguate: bisogna assicurarsi che il contratto preveda l’applicazione di penali giornaliere o settimanali di importo significativo a favore dell’acquirente in caso di mancato rispetto dei termini di consegna pattuiti.

Fideiussione a garanzia delle somme versate

Uno dei punti chiave per chi desidera comprare una casa in costruzione e tutelarsi davvero è la fideiussione: si tratta di una garanzia obbligatoria che tutela l’acquirente nel caso in cui il costruttore fallisca o non completi l’opera.

Inoltre, la legge impone che il costruttore la rilasci all’acquirente per un importo corrispondente a tutte le somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo incassato prima del rogito notarile; deve, poi, provenire da un istituto di credito o compagnia assicurativa autorizzata; è sempre consigliabile verificarne l’autenticità e la validità temporale.

Se il costruttore, anche su richiesta, non fornisce la fideiussione contestualmente alla stipula del contratto preliminare, il contratto è legalmente nullo e inefficace.

Dunque, in caso di fallimento o crisi irreversibile del costruttore, la fideiussione garantisce la restituzione di tutti gli anticipi versati.

Polizza postuma decennale

La polizza assicurativa postuma decennale è un’ulteriore protezione per l’acquirente: copre i danni strutturali e i gravi difetti di costruzione che possono emergere entro dieci anni dal termine dei lavori.

Il costruttore è obbligato a consegnarla al momento del rogito e la sua assenza deve essere considerata un segnale d’allarme; si tratta, infatti, di una garanzia che rappresenta una tutela concreta nel tempo, soprattutto in caso di vizi non visibili subito.

Nello specifico questa polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi che si manifestino entro dieci anni dalla fine dei lavori.

Stato di avanzamento lavori e autorizzazioni

Prima di concludere l’acquisto è opportuno richiedere la documentazione aggiornata sullo stato di avanzamento lavori e le relative autorizzazioni edilizie.

Si raccomanda di verificare la conformità urbanistica e catastale, poiché permette di evitare spiacevoli sorprese dopo l’acquisto. In caso di dubbi, rivolgersi a un tecnico o a un legale di fiducia può fornire un ulteriore livello di sicurezza.

Cosa fare al momento del rogito

Anche in questa fase finale è necessario mantenere alta l’attenzione per assicurarsi di ricevere esattamente quanto pattuito e con tutte le garanzie legali.

L’atto di compravendita, infatti, deve sancire non solo il trasferimento di proprietà, ma anche la piena regolarità amministrativa e costruttiva dell’immobile:

• verifica dell’agibilità: l’immobile deve essere dotato di certificato di agibilità (o di segnalazione certificata di agibilità) che ne attesti la conformità igienico-sanitaria e la sicurezza;
• trasferimento delle garanzie: nell’atto deve essere esplicitamente menzionata la consegna della polizza decennale postuma e la decadenza della fideiussione (la quale cessa la sua efficacia solo con l’effettivo trasferimento della proprietà).

Check-list per la consegna

Prima di firmare il rogito, o comunque al momento della consegna delle chiavi, è fondamentale effettuare un sopralluogo approfondito: 

• verifica dei vizi dell’immobile e dei difetti: controllare che l’immobile sia conforme al capitolato e che non presenti vizi o difetti apparenti. Per i vizi non gravi, la legge prevede una garanzia di due anni dalla consegna, ma è sempre meglio contestare immediatamente ciò che è visibile;
• formalizzazione della contestazione: qualsiasi difetto riscontrato deve essere formalizzato in un verbale di consegna, sottoscritto da entrambe le parti, che impegni il costruttore alla riparazione entro un termine stabilito.

Cosa prevede la legge per chi compra una casa in costruzione

In Italia l’acquisto di immobili da costruire è disciplinato da una normativa specifica, il Decreto Legislativo n. 122/2005 (completato dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, il Dlgs 14/2019), che introduce strumenti di garanzia obbligatori per proteggere l’acquirente: in pratica definisce gli obblighi reciproci tra acquirente e costruttore su prezzo, tempi di consegna, modalità di pagamento e caratteristiche tecniche dell’immobile.

Le principali misure di protezione previste dalla legge sono:

• la garanzia fideiussoria, che copre tutte le somme versate fino al rogito;
• la polizza assicurativa decennale, che protegge dai difetti strutturali dell’edificio;
• il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire, pensato per risarcire chi subisce danni a causa del fallimento del costruttore.

Si tratta di tutele legali che sono obbligatorie e non derogabili: il costruttore che non le rispetta è passibile di sanzioni.

È, infine, importante che vengano stabilite penali in caso di ritardo e che il contratto sia registrato e trascritto dal notaio per garantire la massima tutela giuridica.

Il ruolo del notaio nella tutela dell’acquirente

Spesso percepito solo come l’ufficiale che stipula il rogito, il notaio nell’acquisto di una casa in costruzione assume un ruolo di garanzia ancora più incisivo, agendo come filtro e custode della legalità.

Infatti, oltre a verificare la validità dei documenti e la regolarità urbanistica, assicura che la trascrizione del preliminare venga eseguita correttamente, impedendo che l’immobile venga venduto o ipotecato a terzi, e, in generale, si assicura che tutti gli adempimenti previsti dal D.Lgs. 122/2005 siano stati eseguiti correttamente.

Un confronto preventivo con il notaio può chiarire eventuali dubbi su fideiussione, polizza e clausole contrattuali. Inoltre, per aumentare ulteriormente la propria sicurezza si può richiedere che agisca come depositario del saldo finale.

In base alla Legge sulla Concorrenza (L. 124/2017), infatti, il notaio può trattenere il saldo del prezzo di compravendita su un apposito conto corrente bancario dedicato per un periodo limitato. 

I fondi vengono, quindi, erogati al venditore solo dopo che il notaio ha verificato la corretta registrazione dell’atto e l’assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (come le ipoteche) tra il rogito e la sua registrazione.

Consigli pratici per evitare truffe o brutte sorprese

Oltre agli obblighi di legge, è sempre utile adottare alcune precauzioni personali:

• non versare caparre o acconti prima di aver ricevuto la fideiussione; 
• preferire imprese solide e trasparenti; 
• conservare tutta la documentazione relativa ai pagamenti e alle comunicazioni con il costruttore.

Infine, farsi assistere da un notaio o un avvocato specializzato in diritto immobiliare consente di affrontare l’acquisto con maggiore consapevolezza e sicurezza.