Compenso extra all’amministratore: quando diventa legittimo richiederlo?

Nel contesto condominiale, l’amministratore svolge attività ordinarie di rendicontazione, convocazione assemblee, compimento di interventi urgenti, per le quali riceve un compenso stabilito al momento della nomina o del rinnovo, come prevede l’art. 1129 c.c., comma 14. Detto compenso deve essere esplicitato nelle singole voci, tanto che la legge stabilisce che l’incarico senza indicazione analitica del compenso è nullo.

Tuttavia, cosa accade quando gli vengono affidati incarichi straordinari, come la supervisione di lavori edili o la gestione di appalti complessi? Approfondiamolo insieme.

Le prestazioni dell’amministratore di condominio

Nel corso del proprio incarico, l’amministratore del condominio può svolgere differenti tipologie di prestazioni:

• prestazioni ordinarie: tutte quelle attività che vengono comprese nel mandato conferito e incluse nel compenso concordato, in quanto necessarie alla normale amministrazione del condominio;
• prestazioni straordinarie: le attività che possono eventualmente verificarsi durante il corso del mandato, ma che non sono prevedibili al momento della nomina.

L’art. 1129, comma 14, del codice civile stabilisce che il compenso dell’amministratore deve essere specificato e stabilito al momento all’atto dell’accettazione dell’incarico, pena la nullità dell’incarico stesso. Da qui il problema di capire se le attività extra-mandato (non preventivabili al momento della nomina) debbano essere ricomprese nel compenso pattuito oppure debbano essere retribuite a parte.

Retribuzione amministratore di condominio: la regola

Di regola, il compenso del professionista deve ritenersi onnicomprensivo di tutte le attività inerenti allo svolgimento dell’incarico, anche in considerazione del fatto che il contenuto dello stesso è in gran parte predeterminato dalla legge. Di compensi aggiuntivi può parlarsi solo con riferimento a quelle attività svolte nella circostanza del mandato, ma che esorbitano dalle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. Queste attività, non essendo preventivabili, non possono essere ricomprese nel compenso pattuito all’atto di nomina, ma richiedono un compenso che va concordato di volta in volta.

Generalmente, anche le attività extra vanno ricomprese nel compenso dell’amministratore fissato all’atto di nomina e non danno diritto a compensi aggiuntivi, salva diversa e specifica pattuizione delle parti. Dunque, l’attività dell’amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte.

Il compenso per le prestazioni straordinarie potrà essere determinato specificatamente dall’assemblea, su richiesta dell’amministratore, all’atto delle deliberazione delle stesse.

In linea di massima, la giurisprudenza ha escluso che la convocazione e la partecipazione dell’amministratore alle assemblee straordinarie siano attività idonee a determinare il diritto ad un maggior compenso. Un compenso aggiuntivo è da escludere anche per tutte quelle prestazioni inerenti al mandato, che rientrano tra le attribuzioni “tipiche” dell’incarico, quali, ad esempio:

• la consegna della documentazione condominiale nelle mani del nuovo amministratore;
• la preparazione necessaria al professionista incaricato per la redazione del modello fiscale;
• l’invio delle lettere raccomandate di sollecito ai condomini in ritardo nel pagamento dei contributi condominiali;
• l’invio della comunicazione al fisco in occasione di lavori di manutenzione che consentano ai condomini di usufruire delle detrazioni fiscali.

Si tratta, in questi casi, di attività ordinarie, tipiche della figura dell’amministratore, ricomprese dunque nel compenso pattuito al momento del conferimento dell’incarico. Tuttavia, salvo diverso espresso accordo delle parti, nulla vieta che l’assemblea possa stabilire un compenso extra anche per questo tipo di attività ordinarie.

Quali condizioni rendono legittimo il compenso extra dell’amministratore di condominio?

Come accennato in precedenza, vi sono delle ipotesi in cui l’amministratore ha diritto di percepire un compenso straordinario e non legato alla propria attività ordinaria. Quest’ultimo può essere previsto:

• nel mandato iniziale, se già al momento dell’accettazione dell’incarico l’amministratore e l’assemblea concordano un compenso aggiuntivo per attività straordinarie, senza necessità di ulteriore deliberazione;
• condelibera assembleare espressa, così come previsto ex art. 1135 c.c. Si tratta di un’ipotesi riconosciuta anche dalla Cassazione con la sentenza n. 5014 del 2 marzo 2018: “..quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa, rientra nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato”. 
• se l’attività è effettivamente svolta ed è documentabile, così che l’amministratore può richiedere un compenso extra solo se ha svolto attività aggiuntive rispetto alle normali funzioni, quali per esempio predisporre preventivi, coordinare imprese, vigilare sui lavori, gestire aspetti tecnici e rendicontazioni, attività che richiedono professionalità e responsabilità superiori.

Cosa succede se il compenso extra non è legittimo?

Quando l’amministratore avanza la richiesta di un compenso aggiuntivo senza aver prima ottenuto l’approvazione dell’assemblea, la sua posizione diventa particolarmente delicata.

Innanzitutto, il condominio non è tenuto a corrispondere alcuna somma: l’incremento del compenso deve, infatti, essere deliberato dai condomini e, in mancanza di tale decisione, la richiesta resta priva di efficacia.

Inoltre, qualora l’amministratore inserisca autonomamente tale voce di spesa nel rendiconto, i condomini hanno pieno diritto di contestarne la legittimità. 

A questo proposito, si può citare la sentenza n.125 del 07-04-2023 il Tribunale di Aosta, secondo cui l’amministratore non può richiedere un compenso aggiuntivo qualora questo non sia stato oggetto di preventivo e approvazione assembleare.

Tre condomini, infatti, si erano rivolti all’autorità giudiziaria per contestare l’approvazione di un rendiconto dal quale emergeva la contabilizzazione di un compenso dell’amministratore pari a 4.500 euro, contro i 2.500 euro previsti. L’indicazione del compenso di 2.500 euro non indicava se l’importo fosse omnicomprensivo o al netto di eventuali oneri e non specificava quali attività fossero comprese e quali eventualmente fossero da conteggiare all’occorrenza. I condomini hanno chiesto l’annullamento della delibera in merito alla eccedenza computata e il Tribunale ha dato loro ragione, segnalando che il compenso aggiuntivo non era stato oggetto di preventivo e approvazione assembleare.

Nel caso in cui il pagamento sia già avvenuto, i condomini non perdono, comunque, la possibilità di tutelarsi: possono agire con un’azione di ripetizione dell’indebito (art. 2033 c.c.), chiedendo la restituzione delle somme indebitamente percepite.

Tuttavia, come è stato detto sopra, all’amministratore potrebbe veder riconosciuto un compenso extra dall’Autorità giudiziaria, provando di aver svolto effettivamente l’attività straordinaria e di aver assunto ulteriori responsabilità a vantaggio del condominio.

Un’ulteriore responsabilità: la vigilanza rafforzata

Una recente ordinanza della Cassazione (ordinanza n. 16290 del 17 giugno 2025) ha sottolineato che, laddove l’amministratore percepisca un compenso extra per la gestione di lavori straordinari, le sue responsabilità si intensificano.

Lo stesso, infatti, è tenuto a esercitare una vigilanza attenta sull’andamento dei lavori, controllando tempi, qualità, pagamenti, e informando tempestivamente i condomini su eventuali criticità, applicando una diligenza rafforzata, adeguata alla natura straordinaria dell’incarico per il quale percepisce il compenso aggiuntivo.

Conclusione

In definitiva, il compenso extra all’amministratore è legittimo solo se deriva da un chiaro accordo tra le parti, formalizzato nel mandato originario o deliberato successivamente dall’assemblea, e sempre in relazione ad attività straordinarie effettivamente svolte e dimostrabili. Diversamente, la richiesta è priva di fondamento e può comportare conseguenze anche gravi.

Quando, invece, l’integrazione del compenso è correttamente riconosciuta, il ruolo dell’amministratore si carica di ulteriori obblighi: non può limitarsi a demandare l’intera gestione all’impresa appaltatrice o al direttore dei lavori, ma deve esercitare una costante vigilanza e un’attenta supervisione, assumendo una posizione attiva a tutela degli interessi comuni. 

In questo senso, i poteri di rappresentanza si trasformano in un dovere di gestione consapevole e trasparente, che rafforza la fiducia dei condomini e garantisce la corretta esecuzione delle attività straordinarie.