Condensa e umidità: profili di responsabilità tra condominio e costruttore

L’umidità è uno dei problemi più insidiosi che possono affliggere gli edifici, causando danni sia materiali che alla salute degli occupanti. La sua presenza può derivare da diverse cause, tra cui infiltrazioni d’acqua, scarsa impermeabilizzazione e difetti strutturali. 

La questione diventa particolarmente complessa quando l’umidità e la conseguente condensa sono causate da problematiche che coinvolgono le parti comuni di un edificio condominiale. In questo scenario, le responsabilità per i danni subiti dai singoli condomini devono essere attentamente analizzate, come evidenziato da diverse sentenze della Corte di Cassazione.

Le infiltrazioni e le responsabilità del condominio

Le infiltrazioni d’acqua, spesso originate da tubazioni rotte o da difetti strutturali dell’edificio, sono tra le principali cause di umidità negli appartamenti. Quando queste infiltrazioni provengono da parti comuni dell’immobile, si pone il problema di individuare chi debba rispondere dei danni causati. 

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3753 del 1999, ha chiarito che la presenza di umidità negli appartamenti dovuta a un’inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali costituisce un grave difetto dell’edificio. In questo caso, il costruttore è responsabile ai sensi dell’art. 1669 del codice civile, ma non è il solo a dover rispondere.

Infatti, la Cassazione ha stabilito che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, è autonomamente responsabile dei danni causati dalla difettosa coibentazione. Questo implica che, anche se il costruttore può essere chiamato in causa per i difetti originali, il condominio deve comunque adottare tutte le misure necessarie per evitare ulteriori danni, rispondendo così ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Il Tribunale di Bologna, nella sentenza del 5 aprile 2016 n. 889, ha stabilito che, quando i danni derivanti da condensa o infiltrazioni sono riconducibili sia al condominio per la mancata manutenzione, sia al proprietario esclusivo per negligenza, entrambi possono essere ritenuti solidalmente responsabili. In tali casi, il condominio è tenuto a eseguire opere di coibentazione, mentre il proprietario deve curare la manutenzione ordinaria e la vigilanza.

L’importanza della manutenzione e del controllo

La sentenza n. 12211 del 2003 della Cassazione ha ulteriormente rafforzato la responsabilità del condominio, chiarendo che esso deve non solo rispondere dei danni causati dalle parti comuni, ma anche adottare misure preventive per evitare il peggioramento della situazione. 

Questo significa che il condominio non può sottrarsi alle sue responsabilità sostenendo che i difetti sono imputabili esclusivamente al costruttore. Inoltre, se i danni sono potenzialmente suscettibili di causare ulteriori problemi, il condominio ha l’obbligo di intervenire immediatamente per rimuovere le cause del danno.

La responsabilità del costruttore e della ditta appaltatrice

Esistono però casi in cui la responsabilità del condominio viene meno. Un esempio è rappresentato dai danni causati da negligenza durante i lavori di rifacimento del tetto. In questi casi, il condomino danneggiato deve rivolgersi direttamente alla ditta appaltatrice, in quanto, durante l’esecuzione dell’appalto, il controllo e la responsabilità del bene passano dall’amministrazione condominiale all’appaltatore.

Un ulteriore esempio riguarda le infiltrazioni derivanti dalla fognatura condominiale. Se il danno proviene dalla parte della fognatura che rientra tra le parti comuni, il condominio è tenuto a risarcire i danni. Tuttavia, può rivalersi sul costruttore se il problema è imputabile a difetti di costruzione. Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Milano, che ha affermato la responsabilità concorrente del condominio anche in presenza di un danno causato da una ditta incaricata di lavori di riparazione.

Condensa sui muri: il condominio non è responsabile per i danni alle proprietà esclusive

In un pronunciamento emesso dalla Corte di Cassazione, con sentenza n. 15615 del 22 giugno 2017, si è stabilito un principio di notevole rilevanza per i condomini: i danni causati dalla condensa naturale sulle pareti delle proprietà esclusive non sono imputabili al condominio. Questo verdetto chiarisce la portata delle responsabilità condominiali in materia di manutenzione e risarcimento danni, ponendo un limite preciso alle aspettative dei singoli proprietari nei confronti della gestione comune.

Nel dettaglio, il caso esaminato dalla Corte riguardava danni da umidità riscontrati in un appartamento di proprietà esclusiva. La parte lesa aveva attribuito la causa dei danni a microfessurazioni nella facciata condominiale, imputando al condominio la responsabilità per la mancata manutenzione delle parti comuni.

Tuttavia, i periti hanno accertato che i danni non erano riconducibili a infiltrazioni d’acqua attraverso la facciata, bensì alla formazione di condensa naturale, un processo che si sarebbe verificato indipendentemente dallo stato di conservazione dell’edificio.

Conclusioni

La gestione dei danni da umidità e condensa in ambito condominiale richiede una chiara comprensione delle responsabilità legali. Il condominio non può ignorare i difetti delle parti comuni, ma deve agire prontamente per prevenire danni ulteriori e rispondere dei danni già causati, indipendentemente dalle responsabilità originarie del costruttore.

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Atti e Sentenze

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