Condomini morosi: quando scatta la responsabilità dell’amministratore nella comunicazione ai creditori?

La questione della comunicazione dei nominativi dei condomini morosi ai creditori terzi è stata più volte oggetto di dibattito giuridico. La giurisprudenza si è espressa in diverse occasioni, chiarendo il ruolo e le responsabilità dell’amministratore di condominio.

L’obbligo dell’amministratore di fornire ai creditori i nominativi dei condomini morosi è un elemento chiave nella gestione trasparente del condominio. La giurisprudenza più recente ha chiarito che, in caso di omissione o ritardo, la responsabilità può ricadere direttamente sull’amministratore, qualificando il suo comportamento come un abuso di diritto. 

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Obbligo di comunicazione e tutela dei creditori

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l’amministratore di condominio deve fornire ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi, al fine di consentire loro di recuperare il credito prima di agire nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti.

Questa disposizione tutela sia i creditori che i condomini virtuosi, evitando che questi ultimi subiscano ingiustamente richieste di pagamento.

La comunicazione dei morosi non è violazione della privacy

Nel 2018, la Corte di cassazione, con la sentenza del 24 aprile numero 8426, ha condannato un condominio di Roma, tramite il suo amministratore, a fornire i nominativi dei condomini morosi a un’impresa creditrice.

La Corte ha chiarito che questo obbligo non configura una violazione della privacy, bensì un dovere di cooperazione con il creditore per la tutela dei suoi diritti. Tuttavia, ha escluso una responsabilità diretta dell’amministratore, attribuendo la colpa al condominio nel suo complesso. In questo senso, se il condominio ritiene che la mancata comunicazione sia imputabile al suo amministratore, deve intraprendere un’azione legale nei suoi confronti.

La mancata comunicazione dei morosi configura una responsabilità personale dell’amministratore

Più recentemente, la sentenza della seconda sezione della Cassazione con sentenza del 15 gennaio 2025 numero 1002, ha approfondito ulteriormente il tema, specificando che il ritardo nella comunicazione dei nominativi dei morosi può comportare una condanna personale dell’amministratore.

Uno degli aspetti più dibattuti riguarda chi debba rispondere in caso di mancata comunicazione. Alcuni orientamenti giurisprudenziali ritengono che la responsabilità ricada sul condominio, altri affermano che è l’amministratore, in quanto soggetto obbligato per legge, a dover rispondere a titolo personale. 

Recentemente, la Cassazione ha confermato che la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo all’amministratore in proprio, in quanto il suo compito di comunicazione non deriva dal mandato condominiale, ma da un obbligo legale autonomo.

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La legittimazione passiva

La Corte ha analizzato la questione della legittimazione passiva dell’amministratore nella comunicazione dei dati dei condomini morosi ai creditori.

Due orientamenti giurisprudenziali emergono:

• uno considera questo obbligo un dovere legale di cooperazione con il creditore, posto direttamente a carico dell’amministratore;
• l’altro lo vede come un compito svolto nell’interesse dei condomini in regola con i pagamenti.

Il Collegio aderisce al primo orientamento stabilendo che questo obbligo supera il rapporto di mandato con i condomini e deve pertanto identificarsi come un dovere legale di collaborazione con il creditore. Un ritardo nella comunicazione può danneggiare il creditore, ostacolando il recupero del debito. Pertanto, se l’amministratore non adempie a tale compito, la responsabilità non ricade sul condominio, ma su di lui a titolo personale.

La mancata comunicazione dei morosi configura un abuso del diritto

Un ulteriore aspetto fondamentale della questione è stato affrontato dal Tribunale di Vasto nella sentenza numero 3460 datata 8 novembre 2023, che ha qualificato la mancata comunicazione dei nominativi dei condomini morosi come un vero e proprio “abuso di diritto”.

Nel caso esaminato, un creditore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo esecutivo contro il condominio e, non riuscendo a pignorare beni mobili, aveva chiesto all’amministratore l’elenco dei condomini morosi. Quest’ultimo, tuttavia, non aveva fornito le informazioni richieste, costringendo il creditore a citarlo in giudizio.

Il Tribunale ha ritenuto che l’omissione dell’amministratore violasse l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che obbliga l’amministratore a comunicare i dati dei morosi per garantire che i creditori agiscano prima contro di loro e non contro i condomini in regola con i pagamenti.

L’amministratore, omettendo di adempiere a tale obbligo, ha dunque abusato della propria posizione, arrecando un danno al creditore, che non ha potuto procedere all’esecuzione nei confronti dei singoli condomini morosi. Per questo motivo, il Tribunale ha condannato il condominio, in persona dell’amministratore, a fornire i dati richiesti entro dieci giorni e al pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo, oltre alle spese legali.

Questa sentenza conferma che l’obbligo di comunicazione non solo è un dovere legale dell’amministratore, ma anche un atto che non comporta alcun sacrificio significativo per lui. Tuttavia, la responsabilità dell’omissione può ricadere sia sull’amministratore che sul condominio, a seconda dell’orientamento giurisprudenziale adottato.