Cosa controllare durante il sopralluogo in casa prima del rogito

L’acquisto di una casa è un momento molto emozionante, ma altrettanto delicato. Dietro questo importante investimento si possono insinuare rischi se non si presta la dovuta attenzione. Ad esempio, il sopralluogo della futura casa, prima del rogito, è un passaggio fondamentale per verificare che l’immobile rispecchi le aspettative e che non ci siano problemi strutturali, legali o burocratici.

Ecco allora una guida completa per affrontare questa fase in modo consapevole.

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Come tutelarsi prima del rogito?

Prima di arrivare alla firma del rogito, che sancisce la consegna delle chiavi, è importante predisporre tutte le verifiche necessarie per tutelarsi dal punto di vista legale e tecnico. Questa fase non si limita a una semplice ispezione visiva, bensì richiede un approccio metodico e una conoscenza approfondita dei documenti e delle condizioni dell’immobile.

Ecco le principali azioni da compiere per proteggere il proprio investimento:

• Richiedere l’atto di provenienza: questo documento attesta che il venditore abbia i diritti di proprietà sull’immobile ed è fondamentale per verificare l’assenza di vincoli o servitù.
• Confermare la conformità urbanistica e catastale: ogni modifica effettuata sulla proprietà deve essere regolarmente autorizzata e riportata nei documenti ufficiali.
• Controllare il certificato di agibilità: questo certificato garantisce che l’immobile sia sicuro e abitabile, nel rispetto delle normative vigenti.

Come capire se una casa è un buon affare?

Valutare se una casa rappresenta un investimento vantaggioso richiede un’analisi attenta di diversi fattori, sia estetici che funzionali, per questo di solito ci si affida a un tecnico qualificato, soprattutto per evitare spiacevoli problemi legati alla regolarità della casa.

Dunque, ecco alcuni aspetti da considerare:

• Prezzo di mercato: confrontare il costo dell’immobile con i prezzi medi della zona, per capire se il prezzo richiesto è congruo.
• Condizioni dell’immobile: analizzare lo stato di manutenzione può rivelare eventuali costi nascosti per interventi futuri.
• Ubicazione: la vicinanza ai servizi come scuole, forze dell’ordine, trasporti e negozi può aumentare il valore dell’immobile e la qualità della vita.
• Classe energetica: un’abitazione ben isolata consente di ridurre i consumi e le bollette, migliorando il comfort abitativo.

Tutti questi aspetti andrebbero valutati nella fase iniziale, perciò sarebbe utile informarsi sulla possibilità di rivalutazione futura dell’immobile, ad esempio in caso di opere di riqualificazione urbana nella zona. Ma non è sufficiente: meglio un sopralluogo più approfondito prima del rogito, ossia prima dell’atto finale della compravendita immobiliare.

Cosa chiedere per il sopralluogo della casa?

Il sopralluogo è un momento chiave per verificare lo stato dell’immobile e raccogliere informazioni utili a prendere una decisione consapevole. Prima di effettuare la visita si consiglia di preparare una lista di domande e richieste specifiche, evitando dimenticanze o dubbi successivi.

Vediamo quali domande non possono mancare nella lista:

• Quali lavori sono stati eseguiti e quando? 
• Gli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento sono stati revisionati di recente?
• Quali sono le spese condominiali ordinarie e straordinarie?
• Ci sono certificazioni per gli impianti, l’agibilità e l’efficienza energetica?

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Cosa controllare prima del rogito

Durante il sopralluogo, è necessario esaminare con attenzione ogni aspetto della casa, dal punto di vista estetico, funzionale e documentale. Questa verifica serve ad individuare eventuali problemi che potrebbero influire sull’acquisto. Analizziamo passo dopo passo, quali aspetti verificare:

Cosa vedere

Prima di tutto, bisogna osservare con attenzione lo stato delle superfici, delle strutture e degli ambienti:

• Muri e soffitti: verificare la presenza di crepe, macchie di umidità o infiltrazioni.
• Pavimenti: controllare che non ci siano deformazioni o danni visibili.
• Finestre e porte: assicurarsi che si aprano e chiudano correttamente, senza danni o usura eccessiva.

Lo stato degli impianti

Eventuali malfunzionamenti possono comportare costi aggiuntivi, quindi gli impianti devono presentare le seguenti condizioni:

• Impianto elettrico: verificare la presenza di certificazioni e la funzionalità di prese e interruttori.
• Impianto idraulico: controllare la pressione dell’acqua e l’assenza di perdite visibili.
• Impianto di riscaldamento: richiedere informazioni sullo stato della caldaia e sulla sua manutenzione.

Documentazione tecnica e legale

Oltre agli aspetti visibili, è importante verificare che la documentazione dell’immobile sia completa e corretta:

• Planimetrie: confrontare lo stato di fatto con le planimetrie depositate al catasto.
• Vincoli: accertarsi che non vi siano ipoteche, servitù o altre limitazioni sulla proprietà.
• Certificazioni: verificare l’attestato di prestazione energetica (APE) che deve essere aggiornato, e i certificati di conformità degli impianti.

Aspetti condominiali

Se l’immobile fa parte di un condominio, è importante controllare anche:

• l’eventuale presenza di spese condominiali arretrate.
• I verbali delle ultime assemblee, per verificare eventuali lavori straordinari previsti.

Chi deve controllare

Tutte queste informazioni possono essere richieste al venditore o all’agente immobiliare, anche per ottenere una panoramica chiara della casa e negoziare eventuali interventi prima della firma del contratto.

Tuttavia, anche se l’acquirente è il principale responsabile dei controlli, affidarsi a professionisti può garantire una maggiore sicurezza e ridurre il rischio di errori. Diverse figure possono essere coinvolte in questa fase:

• Geometra o architetto: per analizzare la conformità urbanistica e tecnica dell’immobile.
• Tecnico degli impianti: per verificare il funzionamento e la sicurezza degli impianti.
• Notaio: per controllare la validità dei documenti e assicurarsi che il rogito sia privo di rischi legali.

Altri consigli pratici per evitare problemi

Un sopralluogo ben organizzato è il primo passo verso un acquisto sicuro e consapevole. Anche un attimo prima della firma del rogito è importante tenere un po’ a freno gli entusiasmi, e seguire i consigli degli esperti:

• Organizzare più sopralluoghi: niente esitazioni: tornare anche più volte con un esperto consente di individuare i dettagli sfuggiti in un primo momento.
• Richiedere clausole di garanzia: nel contratto preliminare (o proposta di acquisto e compromesso) si possono inserire condizioni specifiche, tra cui la regolarità catastale e la conformità degli impianti.
• Conservare copia di tutti i documenti: malgrado l’era digitale, è meglio conservare tutta la documentazione completa cartacea, poiché aiuta a tutelarsi in caso di contestazioni future o di smarrimento dei documenti.