Cosa si intende per decoro architettonico in condominio? Quando si lede?

Un infisso di colore diverso o una canna fumaria messa in un luogo non apposito: sono diversi i motivi per cui si parla di rispetto del decoro architettonico, un concetto spesso al centro di discussioni soprattutto nel caso dei condomini. 

Ma cosa si intende per decoro architettonico e soprattutto: quando viene considerato “leso”? Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Che cos’è il decoro architettonico in condominio?

Il decoro architettonico è l’insieme armonico delle linee architettoniche e strutture ornamentali che caratterizzano esteticamente un edificio, conferendogli una fisionomia riconoscibile. Non si tratta solo di bellezza in senso assoluto, ma di coerenza stilistica tra gli elementi dell’edificio, come colori, materiali, infissi, facciate e persino interni comuni (scale, pianerottoli, androni).

Questo concetto vale per ogni condominio, anche quelli che non si caratterizzano per particolari meriti storici o artistici. La legge protegge l’armonia estetica dell’edificio indipendentemente dal suo valore artistico. 

Decoro architettonico: il riferimento normativo

A occuparsi di decoro sono tre norme del Codice Civile che sono nel dettaglio:

• articolo 1120: “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino“;
• articolo 1122: secondo la norma, “nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio“;
• articolo 1138: secondo la norma, “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

Come si evince, il Codice non fornisce una definizione dettagliata di cosa sia il decoro architettonico, ma giurisprudenza è intervenuta a colmare il vuoto. La Corte di Cassazione, per esempio, ha chiarito che si tratta dell’insieme delle caratteristiche estetiche e strutturali che conferiscono all’edificio un’identità armoniosa e riconoscibile.

Lesione del decoro architettonico: esempi

Si parla di lesione del decoro architettonico quando un intervento – anche eseguito su una parte privata – modifica in maniera evidente e negativa l’aspetto complessivo dell’immobile.

Volendo fare qualche esempio, si pensi al cambio di colore di una facciata che di per sé non rappresenta automaticamente una violazione del decoro. Tuttavia, se il nuovo colore è troppo diverso o se la finitura cambia in modo vistoso (es. da graffiato a liscio), potrebbe rappresentare una modifica sostanziale, da valutare caso per caso.

Allo stesso modo le inferriate, trattandosi di un’esigenza di sicurezza, vanno installate seguendo eventuali modelli già approvati o comunque evitando soluzioni visivamente impattanti. Grate diverse tra loro, arrugginite o mal posizionate potrebbero alterare il decoro.

Altro esempio arriva dalle canne fumarie. Queste possono essere installate su parti comuni solo se non ostacolano l’uso da parte degli altri condòmini, non compromettono la stabilità dell’edificio e, soprattutto, non ne alterano il decoro.

Quando si lede il decoro architettonico

Secondo una sentenza del Tribunale di Roma (n. 3120 del 12.02.2020) si ha una lesione del decoro quando vengono eseguiti lavori che, anche se riguardano solo alcune parti dell’edificio, ne alterano l’aspetto complessivo. E questo vale a prescindere dal valore artistico dell’immobile: anche una palazzina modesta, magari situata in periferia, può avere un suo equilibrio estetico che merita tutela.

In sostanza, tutto ciò che stona visibilmente con la struttura originaria – come una veranda fuori luogo o delle tende di colore completamente diverso rispetto a quelle degli altri condomini – può essere considerato una violazione del decoro, sia che l’edificio si trovi in centro storico sia in un quartiere residenziale.

Chi decide se il decoro architettonico è stato leso?

Essendo un concetto soggettivo, è il Giudice a dover valutare caso per caso se l’intervento in questione rappresenti una vera e propria lesione. È importante sottolineare che il decoro architettonico non va confuso con i gusti personali. Non si tratta, infatti, di una valutazione soggettiva, ma di un confronto oggettivo tra l’intervento realizzato e l’aspetto generale dell’immobile com’era stato concepito in origine.

Inoltre, la valutazione di un’eventuale violazione va fatta in base allo stato in cui si trova l’edificio al momento dell’intervento. Se in passato ci sono già stati lavori che hanno modificato in modo significativo l’aspetto originario, sarà difficile attribuire responsabilità solo all’ultimo intervento.

Piccole modifiche, se non incidono in modo evidente sull’estetica d’insieme, non costituiscono una lesione del decoro. Per esempio, nel caso trattato dal Tribunale di Roma della sentenza di cui sopra, la costruzione di una scaletta vicino a un’altra già esistente – posta in un’area arretrata e non visibile dalla strada – è stata ritenuta ininfluente sul profilo estetico dell’edificio.

Decoro architettonico: cosa prevede il regolamento condominiale

Di solito, il regolamento condominiale contiene alcune norme che tutelano questo decoro, stabilendo regole su cosa è consentito o meno fare per modificare l’esterno o le parti visibili dell’edificio.

In genere, il regolamento condominiale prevede il divieto di modifiche esterne senza autorizzazione, nel senso che non si possono apportare cambiamenti che alterino l’aspetto esterno, come dipingere le facciate con colori diversi, installare infissi non omogenei o mettere insegne e antenne senza il permesso dell’assemblea. 

Cosa fare se un condomino lede il decoro architettonico

Se si voglia comunque intervenire con lavori che potenzialmente potrebbero influire sull’estetica o sull’architettura comune (es. balconi, verande, tende da sole), è spesso richiesta l’approvazione dell’assemblea condominiale. Tutti i proprietari devono mantenere un aspetto coerente con lo stile e il design dell’edificio per preservarne il valore e l’unità estetica.

Inoltre, se un condomino viola le regole sul decoro architettonico, può essere invitato a ripristinare la situazione precedente e, in alcuni casi, può incorrere in multe o azioni legali.

Se un condomino compromette il decoro architettonico, la prima cosa da fare è provare a parlare per fargli notare la situazione e chiedere di tornare allo stato originale in modo amichevole. Spesso un semplice confronto può risolvere il problema senza complicazioni.

Se però il dialogo non porta a risultati, è opportuno segnalare la questione all’amministratore del condominio. L’amministratore ha il compito di far rispettare il regolamento e può intervenire per chiedere al condomino di rimuovere o modificare le modifiche non autorizzate.

Nel caso in cui nemmeno l’amministratore riesca a risolvere, si può portare la questione in assemblea condominiale. Qui i condomini possono discutere del problema, prendere decisioni comuni e autorizzare eventuali azioni più incisive. Se la situazione persiste, è possibile inviare al condomino una diffida formale, ovvero una lettera che lo invita a rimettere tutto a posto entro un certo termine, avvertendolo che, se non lo farà, si passerà a vie legali.

Quando il comportamento scorretto continua, il condominio può rivolgersi al tribunale per chiedere un ordine che imponga al condomino di rimuovere le modifiche che ledono il decoro e, se necessario, anche il risarcimento dei danni subiti. Il giudice può inoltre stabilire sanzioni a carico del condomino che non rispetta le regole.

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Atti e Sentenze

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