Cosa significa veduta in appiombo?

Poter osservare da una finestra o dalla ringhiera di un balcone può essere una necessità, o semplicemente il bisogno di un momento di libertà. Questi bisogni quotidiani, che spesso appaiono scontati, rientrano nella sfera complessa dei diritti e doveri che disciplinano i rapporti in condominio e in proprietà confinanti.

Per legge, la vista davanti agli occhi di un condòmino che si sporge da una finestra deve essere libera e tutelata da regole e normative. Si chiama diritto di veduta, a tutela anche della sicurezza e dell’igiene pubblica. In questo diritto, rientra anche la vista sottostante, ossia la cosiddetta “veduta in appiombo”. Scopriamo insieme di cosa si tratta. 

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Quando si ha il diritto di veduta?

Il diritto di veduta è disciplinato dal Codice civile, e garantisce al proprietario di un immobile la facoltà di guardare verso l’esterno attraverso finestre, balconi o aperture. Tuttavia, questo diritto deve essere garantito dal rispetto delle seguenti condizioni:

• distanza minima di tre metri dalla proprietà confinante, prevista dalla legge per evitare intrusioni visive troppo invasive nella privacy altrui, mantenendo salvo un equilibrio tra vicini di casa;
• assenza di costruzioni o ostacoli illegittimi che impediscano l’esercizio del diritto di veduta.

Cosa significa veduta in appiombo?

Il diritto di veduta include anche la veduta in appiombo, ossia la possibilità di affacciarsi dal proprio edificio e guardare direttamente verso il basso, in modo perpendicolare rispetto alla propria posizione. Tecnicamente s’intende fino alla base dell’edificio, in modo da poter osservare gli spazi sottostanti, come cortili o giardini, senza interferenze con le proprietà vicine.

È un diritto che si differenzia dalle vedute laterali o oblique, in quanto consente una visione esclusiva e diretta del terreno sottostante.

Quando la veduta in appiombo è a rischio

Il diritto di veduta scatta quando una finestra, un balcone o un’apertura consentono di affacciarsi su un’area esterna. Perciò, in alcuni casi, la costruzione di strutture come pergole o pergotende potrebbe violare questo diritto, se tali elementi oscurassero la visuale diretta dall’alto verso il basso.

Le principali situazioni in cui il diritto di veduta in appiombo potrebbe essere limitato includono i seguenti casi:

• costruzioni illegittime che invadono lo spazio di visuale sottostante;
• Pergole, pergotende, tettoie e altre strutture fisse e amovibili che, se posizionati su terrazzi, potrebbero violare il diritto di veduta dei piani sovrastanti verso il basso;
• Ristrutturazioni o modifiche che alterano le condizioni preesistenti, negando quindi la vista verso il basso.

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Il principio è stato ribadito dalla Corte

Un intervento della Corte di Cassazione ha ribadito i principi che regolano il diritto di veduta in appiombo. L’ordinanza numero 20287 del 23 giugno 2022 ha precisato che la costruzione di strutture permanenti che impediscano questo tipo di veduta costituisce una violazione, richiamando l’articolo 907 del Codice civile. 

Dunque, le distanze minime devono essere rispettate per garantire la visuale verticale e il godimento di luce e aria necessari per l’igiene e il benessere degli edifici. Qualsiasi ostacolo che comprometta la veduta in appiombo rappresenta una violazione del diritto di proprietà, e in questi casi, il proprietario che si vede negare questo diritto può chiedere la rimozione dell’ostacolo o di una struttura.

Il principio ribadito dalla giurisprudenza sottolinea che la veduta verticale non può essere limitata da costruzioni o modifiche che interferiscono con l’esercizio del diritto, a meno che non ci siano accordi diversi tra le parti. 

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